Methodik & Quellen

Was diese Rechner sind – und was nicht

Die Rechner liefern Richtwerte zur Orientierung. Sie sind keine Kreditzusage, keine Steuerveranlagung und keine Finanzberatung. Zwei Gründe dafür:

• Banken entscheiden individuell. Die verbreiteten Grössen – kalkulatorischer Zinssatz von 5,0 %, Tragbarkeitsgrenze von 33 % – sind keine gesetzlichen Vorgaben, sondern übliche Bankpraxis. Einzelne Institute rechnen mit 35 % oder mit 4,5 %, und sie prüfen zusätzlich Objekt, Belehnungswert und persönliche Situation.
• Steuern sind kantonal und kommunal. Die Rechner verwenden kantonale Richtsätze, keine individuellen Tarife mit Gemeindesteuerfuss, Abzügen und Progression.

Die Formeln

Tragbarkeit

Die kalkulatorische Belastung wird bewusst mit einem Zinssatz weit über dem Marktzins gerechnet. Der Puffer soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragbar ist.

Als tragbar gilt eine Quote bis 33 %. Beim Eigenkapital gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus eigenen Mitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Der Teil der Hypothek über zwei Drittel des Belehnungswerts ist innert 15 Jahren zu amortisieren.

Wichtige Einschränkung: Der Rechner prüft die Tragbarkeit zum heutigen Einkommen. Viele Banken prüfen zusätzlich, ob die Finanzierung nach der Pensionierung noch trägt – mit Renteneinkommen statt Erwerbseinkommen. Wer nahe an der Grenze liegt, sollte das separat durchrechnen.

Rendite

Die Gesamtinvestition umfasst den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Wer nur den Kaufpreis einsetzt, rechnet die Rendite zu hoch.

Kaufen oder mieten

Verglichen wird nicht die monatliche Belastung, sondern das Vermögen am Ende des Anlagehorizonts in beiden Szenarien – beim Kauf inklusive Wertentwicklung, Amortisation und Verkaufskosten, bei der Miete inklusive der Rendite, die das nicht investierte Eigenkapital am Kapitalmarkt erzielt (Opportunitätskosten).

Dieses Ergebnis hängt stark von den Annahmen ab. Wertsteigerung, Anlagerendite, Mietsteigerung und Horizont können das Resultat umkehren. Behandeln Sie es als Szenario, nicht als Prognose – und verschieben Sie die Annahmen bewusst in beide Richtungen.

Referenzzinssatz und Miete

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %. Er bewegt sich nur in Schritten von 0,25 Prozentpunkten. Je Viertelprozentpunkt beträgt der Senkungsanspruch 2,91 %, die zulässige Erhöhung 3 % (Art. 13 VMWG). Entscheidend ist der Satz, auf dem die aktuelle Miete beruht – nicht der höchste Satz der Vergangenheit. Nächste Publikation: 1. Dezember 2026.

Steuern ab 2029

Volk und Stände haben am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung beschlossen; sie tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Damit entfallen neben dem Eigenmietwert auch der Abzug für Liegenschaftsunterhalt und – bei der direkten Bundessteuer – die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen; der Schuldzinsenabzug wird neu geregelt. Die Rechner rechnen nach heutigem Recht bis zur Steuerperiode 2028 und weisen die Änderung dort aus, wo sie das Ergebnis beeinflusst. Kantone dürfen den Energieabzug längstens bis 2050 weitergewähren.

Säule 3a

Maximalbeträge 2026: CHF 7'258 mit Pensionskasse, CHF 36'288 ohne. Für selbst genutztes Wohneigentum darf 3a-Kapital jederzeit und altersunabhängig vorbezogen werden; die Dreijahresfrist vor dem Rentenalter betrifft die ordentliche Auszahlung. Beim Pensionskassen-Vorbezug gilt dagegen: spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen, sofern das Vorsorgereglement keine günstigere Regelung vorsieht, mit zusätzlichen Einschränkungen ab Alter 50.

Rundung

Gerechnet wird durchgehend mit voller Genauigkeit; gerundet wird erst für die Anzeige. Dadurch kann die Summe angezeigter Einzelwerte um einen Franken von der angezeigten Gesamtsumme abweichen – die Gesamtsumme ist der genauere Wert. Frankenbeträge erscheinen ohne Rappen, Prozentwerte mit einer oder zwei Nachkommastellen.

Marktdaten: was automatisch kommt

Zinssätze werden wöchentlich aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank abgerufen:

• Leitzins – SNB, Reihe snboffzisa (LZ)
• SARON – SNB, Reihe zimoma (SARON)
• Hypothekarzinsen Neugeschäfte – SNB, Reihe zikrepro (HYP10, HYP5, HYPV). Diese Reihe erscheint mit rund sechs bis acht Wochen Verzögerung; solange greifen hinterlegte Richtwerte.
• Immobilienpreisindex (IMPI) – Bundesamt für Statistik, bezogen über die SNB-Reihe plimoinchq mit Anbieterschlüssel TP3. Diese Reihe enthält keinen Gesamtindex; er wird aus Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gewichtet abgeleitet.
• Referenzzinssatz – Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)

Der jeweils aktuelle Stand steht auf der Marktübersicht; bleibt eine Quelle aus, wird der letzte bekannte Wert weitergeführt und im Datenabruf als Fehler vermerkt.

Modellrechnungen, die uns gehören

Zwei Darstellungen sind ausdrücklich keine offiziellen Kennzahlen, sondern eigene Modelle:

• Der Gesamtscore im Kanton-Vergleich gewichtet Erschwinglichkeit, Steuerbelastung, Kaufnebenkosten, Leerstand und Preistrend nach selbst gewählten Anteilen. Eine andere Gewichtung ergibt eine andere Rangfolge. Die Einzelwerte sind aussagekräftiger als der Rang.
• Der abgeleitete IMPI-Gesamtindex (siehe oben), weil die Datenreihe keinen Gesamtindex liefert.

Quellen und Prüfstand

Diese Regelwerte liegen den Rechnern zugrunde. Jeder Rechner weist unter „Grundlagen & Stand“ aus, welche davon ihn betreffen.

Wenn etwas falsch ist

Fehler in einer Formel oder einem Steuersatz sind bei diesen Themen teuer. Wenn Ihnen einer auffällt, melden Sie ihn bitte über die Adresse im Impressum – mit Angabe der Seite und des erwarteten Werts. Korrekturen werden nachgeführt und das Prüfdatum entsprechend angepasst.