Methodik & Quellen

Was diese Rechner sind – und was nicht

Die Rechner liefern Richtwerte zur Orientierung. Sie sind keine Kreditzusage, keine Steuerveranlagung und keine Finanzberatung. Zwei Gründe dafür:

• Banken entscheiden individuell. Die verbreiteten Grössen – kalkulatorischer Zinssatz von 5,0 %, Tragbarkeitsgrenze von 33 % – sind keine gesetzlichen Vorgaben, sondern übliche Bankpraxis. Einzelne Institute rechnen mit 35 % oder mit 4,5 %, und sie prüfen zusätzlich Objekt, Belehnungswert und persönliche Situation.
• Steuern sind kantonal und kommunal. Die Rechner verwenden kantonale Richtsätze, keine individuellen Tarife mit Gemeindesteuerfuss, Abzügen und Progression.

Die Formeln

Tragbarkeit

Die kalkulatorische Belastung wird bewusst mit einem Zinssatz weit über dem Marktzins gerechnet. Der Puffer soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragbar ist.

Als tragbar gilt eine Quote bis 33 %.

Amortisation: Amortisationspflichtig ist nur der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts – die sogenannte 2. Hypothek –, und zwar innert 15 Jahren (Richtlinie der Bankiervereinigung). Viele Banken verlangen zusätzlich, dass sie bis zur Pensionierung abbezahlt ist. Die Rechner verwenden die 15 Jahre; der Tragbarkeitsrechner verkürzt die Frist bis zum AHV-Referenzalter 65, wenn Sie die Prüfung nach der Pensionierung zuschalten. Die verbreitete Faustregel «1 % der Hypothek pro Jahr» ist damit nicht deckungsgleich: Bei 80 % Belehnung liegt sie leicht zu tief, bei einer Belehnung unter zwei Dritteln verlangt sie eine Amortisation, die es gar nicht gibt. Die Rechner folgen der Regel, nicht der Faustregel. Bis 22. September 2026 rechneten sie mit der Faustregel.

Eigenkapital: mindestens 20 % des Kaufpreises. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen. Der Belehnungswert ist der tiefere der beiden Werte aus Kaufpreis und Bankenschätzung (Niederstwertprinzip); liegt er unter dem Kaufpreis, ist die Differenz zusätzlich und ebenfalls aus solchen Mitteln zu decken (Richtlinie der Bankiervereinigung, Dezember 2023). Im Tragbarkeitsrechner stellen Sie die Bankenschätzung in Prozent des Kaufpreises ein und geben den Anteil aus der Pensionskasse an; voreingestellt sind 100 % und kein Pensionskassengeld – das ist die optimistischere Variante. Wählen Sie einen Kanton, zieht der Rechner die geschätzten Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer für Selbstnutzer mit Gemeinde-Höchstwert, übrige Nebenkosten zur Mitte der Spanne) vom Eigenkapital ab, und zwar vorsichtig von den Mitteln ausserhalb der Pensionskasse.

Nach der Pensionierung (zuschaltbar): Die Hypothek ist dann auf höchstens zwei Drittel des Belehnungswerts gesenkt, Amortisation fällt weg. Zins und Unterhalt werden mit dem Renteneinkommen verglichen, mit derselben Grenze von 33 %. Das ist verbreitete Bankpraxis, keine Richtlinie; einzelne Banken lassen im Alter bis 38 % zu. Die maximalen Kaufpreise sucht der Rechner schrittweise (Bisektion) mit derselben Formel, weil die Nebenkosten vom Preis abhängen; ohne Zusatzangaben ergibt das exakt die geschlossene Formel oben.

Rendite

Die Gesamtinvestition umfasst den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Wer nur den Kaufpreis einsetzt, rechnet die Rendite zu hoch.

Kaufen oder mieten

Verglichen wird nicht die monatliche Belastung, sondern das Vermögen am Ende des Anlagehorizonts in beiden Szenarien – beim Kauf inklusive Wertentwicklung, Amortisation und Verkaufskosten, bei der Miete inklusive der Rendite, die das nicht investierte Eigenkapital am Kapitalmarkt erzielt (Opportunitätskosten).

Dieses Ergebnis hängt stark von den Annahmen ab. Wertsteigerung, Anlagerendite, Mietsteigerung und Horizont können das Resultat umkehren. Behandeln Sie es als Szenario, nicht als Prognose – und verschieben Sie die Annahmen bewusst in beide Richtungen.

Referenzzinssatz und Miete

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %. Er bewegt sich nur in Schritten von 0,25 Prozentpunkten. Je Viertelprozentpunkt beträgt der Senkungsanspruch 2,91 %, die zulässige Erhöhung 3 % (Art. 13 VMWG). Entscheidend ist der Satz, auf dem die aktuelle Miete beruht – nicht der höchste Satz der Vergangenheit. Nächste Publikation: 1. Dezember 2026.

Steuern ab 2029

Volk und Stände haben am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung beschlossen; sie tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Damit entfallen neben dem Eigenmietwert auch der Abzug für Liegenschaftsunterhalt und – bei der direkten Bundessteuer – die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen; der Schuldzinsenabzug wird neu geregelt. Die Rechner rechnen nach heutigem Recht bis zur Steuerperiode 2028 und weisen die Änderung dort aus, wo sie das Ergebnis beeinflusst. Kantone dürfen den Energieabzug längstens bis 2050 weitergewähren.

Handänderungssteuer und Kaufnebenkosten

Alle 26 Kantone werden mit derselben Berechnung geführt: Normalsatz × Kaufpreis. Davon weichen drei Fälle ab. Selbstnutzer erhalten in Bern, Freiburg, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Neuenburg und Jura einen tieferen Satz oder einen steuerfreien Sockel; der Rechner wendet ihn nur an, wenn Sie «selbst bewohnt» ankreuzen. Im Wallis richtet sich der Satz nach dem Kaufpreis und gilt jeweils auf dem ganzen Betrag. Wo die Gemeinde mitbestimmt (Freiburg, Waadt, Wallis, Appenzell Ausserrhoden und Graubünden), rechnen die Rechner ohne Ihre Angabe mit dem gesetzlichen Höchstwert – die Schätzung liegt damit auf der sicheren Seite. In den Kantonen ohne Handänderungssteuer wird eine allfällige Grundbuchabgabe eingerechnet, wo die Eidgenössische Steuerverwaltung sie ausweist (etwa im Tessin 1,1 %). Die Steuer wird vollständig der Käuferschaft belastet, auch wo sie hälftig geteilt wird. Für die Grundstückgewinnsteuer führen die Rechner nur dort einen Näherungssatz, wo einer hinterlegt ist; für die übrigen Kantone schätzen sie keinen.

Säule 3a

Maximalbeträge 2026: CHF 7'258 mit Pensionskasse, CHF 36'288 ohne. Für selbst genutztes Wohneigentum darf 3a-Kapital altersunabhängig vorbezogen werden, allerdings nur alle fünf Jahre; die Dreijahresfrist vor dem Rentenalter betrifft die ordentliche Auszahlung. Beim Pensionskassen-Vorbezug gilt dagegen: spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen, sofern das Vorsorgereglement keine günstigere Regelung vorsieht, mit zusätzlichen Einschränkungen ab Alter 50.

Rente und Eigenheim

AHV (Art. 34 AHVG): Bis zu einem durchschnittlichen Jahreseinkommen vom 36-fachen der Minimalrente beträgt die volle Monatsrente 74/100 der Minimalrente plus 13/600 des Einkommens, darüber 104/100 plus 8/600 – begrenzt auf CHF 1'260 bis CHF 2'520 (2026). Fehlende Beitragsjahre kürzen die Rente im Verhältnis zu 44 Jahren; die offizielle Abstufung nach Rentenskalen kann um wenige Franken abweichen. Ehepaare: Summe höchstens 150 % der Maximalrente, beide Renten im Verhältnis gekürzt (Art. 35). Die 13. Altersrente ist als 13. Auszahlung im Jahr eingerechnet. Nicht abgebildet: Erziehungsgutschriften, Einkommensteilung unter Ehegatten, Aufwertung früherer Einkommen, Vorbezug und Aufschub.

Pensionskasse: Rente = Altersguthaben mal Umwandlungssatz, beides aus dem Ausweis. Ein geplanter Vorbezug fürs Eigenheim fehlt samt BVG-Mindestzins (1,25 %) bis zur Pensionierung im Guthaben.

Bundessteuer: Renten voll steuerbar (Art. 22 DBG), abzüglich Versicherungsabzug (CHF 1'800 bzw. CHF 3'700) und Verheiratetenabzug (CHF 2'800), Tarif Art. 36 für das Steuerjahr 2026. Kapitalbezüge aus Pensionskasse und Säule 3a im selben Jahr zusammengezählt und zu einem Fünftel des Tarifs besteuert (Art. 38). Kantons- und Gemeindesteuern trägt die Nutzerin selbst ein (ESTV-Steuerrechner).

Eigenheim und Budget: Wohnkosten = Hypothek mal Zins plus Unterhalt und Nebenkosten in Prozent des Werts. Tragbarkeit im Alter wie im Tragbarkeitsrechner: Hypothek mal 5 % plus Unterhalt, geteilt durch das Renteneinkommen. Eine Lücke im Budget wird Jahr für Jahr aus dem Vermögen gedeckt, das mit der eingegebenen Rendite verzinst wird. Alles in heutigen Franken, ohne Teuerung; ab 2029 ohne Eigenmietwert und Schuldzinsabzug.

Rundung

Gerechnet wird durchgehend mit voller Genauigkeit; gerundet wird erst für die Anzeige. Dadurch kann die Summe angezeigter Einzelwerte um einen Franken von der angezeigten Gesamtsumme abweichen – die Gesamtsumme ist der genauere Wert. Frankenbeträge erscheinen ohne Rappen, Prozentwerte mit einer oder zwei Nachkommastellen.

Marktdaten: was automatisch kommt

Zinssätze werden wöchentlich aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank abgerufen:

• Leitzins – SNB, Reihe snboffzisa (LZ)
• SARON – SNB, Reihe zimoma (SARON)
• Hypothekarzinsen Neugeschäfte – SNB, Reihe zikrepro (HYP10, HYP5, HYPV). Diese Reihe erscheint mit rund sechs bis acht Wochen Verzögerung; solange greifen hinterlegte Richtwerte.
• Immobilienpreisindex (IMPI) – Bundesamt für Statistik, bezogen über die SNB-Reihe plimoinchq mit Anbieterschlüssel TP3. Diese Reihe enthält keinen Gesamtindex; er wird aus Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gewichtet abgeleitet.
• Referenzzinssatz – Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)

Der jeweils aktuelle Stand steht auf der Marktübersicht; bleibt eine Quelle aus, wird der letzte bekannte Wert weitergeführt und im Datenabruf als Fehler vermerkt.

Modellrechnungen, die uns gehören

Zwei Darstellungen sind ausdrücklich keine offiziellen Kennzahlen, sondern eigene Modelle:

• Der Gesamtscore im Kanton-Vergleich gewichtet Erschwinglichkeit, Steuerbelastung, Kaufnebenkosten, Leerstand und Preistrend nach selbst gewählten Anteilen. Eine andere Gewichtung ergibt eine andere Rangfolge. Die Einzelwerte sind aussagekräftiger als der Rang.
• Der abgeleitete IMPI-Gesamtindex (siehe oben), weil die Datenreihe keinen Gesamtindex liefert.

Quellen und Prüfstand

Diese Tabelle nennt Quelle und Prüfdatum je Themenblock. Wer die einzelnen Werte sehen will – jeden Satz, jeden Betrag, jede Frist mit Stand – findet sie auf Datenstand.

Diese Regelwerte liegen den Rechnern zugrunde. Jeder Rechner weist unter „Grundlagen & Stand“ aus, welche davon ihn betreffen.

Wenn etwas falsch ist

Fehler in einer Formel oder einem Steuersatz sind bei diesen Themen teuer. Wenn Ihnen einer auffällt, melden Sie ihn bitte über die Adresse im Impressum – mit Angabe der Seite und des erwarteten Werts. Korrekturen werden nachgeführt und das Prüfdatum entsprechend angepasst.