Seit dem 2. September 2025 liegt der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 % – dem tiefsten Stand seit seiner Einführung. Am 2. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen bestätigt: unverändert. Für rund die Hälfte aller Schweizer Mietverhältnisse heisst das vorerst Ruhe. Doch der Wert, auf dem der Satz beruht, hat sich dem Wendepunkt bereits genähert. Dieser Artikel zeigt, wie nahe – und was passiert, wenn die Schwelle fällt.
Wie der Referenzzinssatz zustande kommt
Der Referenzzinssatz ist kein Marktzins, den eine Bank festlegt, sondern ein statistischer Durchschnitt. Die Banken melden der Schweizerischen Nationalbank quartalsweise ihre gesamten laufenden inländischen Hypothekarforderungen samt Zinssätzen. Daraus entsteht der volumengewichtete Durchschnittszinssatz. Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet ihn auf den nächsten Viertelprozentpunkt – und dieser gerundete Wert ist der Referenzzinssatz.
Entscheidend ist das Wort Bestand: Gemessen werden nicht die heute abgeschlossenen Hypotheken, sondern alle laufenden. Eine zehnjährige Festhypothek aus dem Jahr 2019 zählt mit ihrem damaligen Satz genauso mit wie eine SARON-Hypothek von letzter Woche. Deshalb bewegt sich der Referenzzinssatz träge und mit grosser Verzögerung gegenüber dem Markt.
💡 Der aktuelle Basiswert: 1,31 %. Das ist der Durchschnittszinssatz per Ende Juni 2026, aus dem die Publikation vom 2. September 2026 hervorging. Gerundet ergibt das 1,25 %. Die nächste Publikation erfolgt am 1. Dezember 2026.
Die zwei Schwellen, auf die es ankommt
Weil gerundet wird, springt der Referenzzinssatz erst, wenn der Durchschnitt eine Schwelle überschreitet. Die beiden relevanten Marken:
| Durchschnittszinssatz | Referenzzinssatz | Folge für laufende Mieten |
|---|---|---|
| unter 1,13 % | 1,00 % | Mieter erhalten Anspruch auf rund 2,91 % Senkung |
| 1,13 % – 1,37 % (heute: 1,31 %) | 1,25 % | unverändert – weder Senkung noch Erhöhung |
| über 1,37 % | 1,50 % | Vermieter dürfen grundsätzlich 3 % aufschlagen |
Der Abstand zur oberen Schwelle beträgt damit noch 6 Hundertstel Prozentpunkte. Das klingt hauchdünn – ist es aber nicht. Der Durchschnitt bewegt sich nur, wenn auslaufende Hypotheken zu höheren Sätzen erneuert werden als sie hatten. Und genau das passiert derzeit nicht: Die Festhypotheken, die 2026 und 2027 auslaufen, wurden 2016 bis 2019 zu Sätzen zwischen 1,0 % und 1,5 % abgeschlossen; erneuert werden sie heute bei rund 1,6 bis 1,8 % für zehn Jahre. Der Effekt ist leicht aufwärtsgerichtet, aber klein.
Was die Banken erwarten
Die Prognosen der grossen Institute liegen ungewöhnlich weit auseinander – ein Hinweis darauf, wie unsicher der Zeitpunkt ist:
| Institut | Erwartete Erhöhung auf 1,5 % | Begründung / Vorbehalt |
|---|---|---|
| UBS | Ende 2027 | früher – etwa Mitte 2027 – falls geopolitische Spannungen die Zinsen treiben |
| ZKB | Ende 2028 | früher nur bei einer unerwarteten Zinserhöhung der SNB |
| Raiffeisen | frühestens 2. Hälfte 2028 | nötig wären dafür zwei Leitzinserhöhungen der SNB |
Gemeinsam ist allen drei Szenarien: Vor 2027 passiert nichts. Die SNB hält den Leitzins seit Juni 2025 bei 0 %, und ohne eine geldpolitische Wende fehlt dem Durchschnittszinssatz der Antrieb nach oben. Wer heute eine Mieterhöhung wegen des Referenzzinssatzes erhält, sollte deshalb besonders genau hinschauen – zulässig wäre sie derzeit nur, wenn die Miete auf einem tieferen Ausgangssatz beruht (dazu gleich mehr).
Was eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte konkret bedeutet
Steigt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, darf der Vermieter den Nettomietzins grundsätzlich um 3 % erhöhen. Dieser Satz ist in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) festgelegt und gilt, solange der Referenzzinssatz unter 5 % liegt.
Damit ist es aber nicht getan: Bei einer Mietzinsanpassung darf der Vermieter in der Regel gleichzeitig auch die aufgelaufene Teuerung (zu 40 % überwälzbar) und die allgemeinen Kostensteigerungen geltend machen. In der Summe liegt eine Erhöhung deshalb meist spürbar über den 3 %.
| Bisherige Nettomiete | CHF 1'800 |
| + 3,0 % wegen Referenzzinssatz | + CHF 54 |
| + Teuerungsausgleich (40 % der aufgelaufenen Teuerung, hier angenommen 1,0 %) | + CHF 18 |
| + allgemeine Kostensteigerung (0,5 % pro Jahr seit letzter Anpassung, hier 2 Jahre) | + CHF 18 |
| Neue Nettomiete | CHF 1'890 |
| Effektiv rund +5 % oder CHF 1'080 pro Jahr – nicht die 3 %, die man zunächst erwartet. | |
Der entscheidende Punkt: Ihr persönlicher Ausgangssatz
Hier machen die meisten Mieterinnen und Mieter den teuersten Denkfehler. Massgebend ist nicht, dass der Referenzzinssatz allgemein steigt – massgebend ist der Satz, der bei der letzten Festsetzung Ihres Mietzinses galt. Diesen Ausgangssatz finden Sie im Mietvertrag oder auf dem letzten amtlichen Formular einer Mietzinsänderung.
| Ihr Ausgangssatz | Situation bei einem Anstieg auf 1,5 % |
|---|---|
| 1,25 % | Der Vermieter kann die vollen 3 % geltend machen. |
| 1,50 % | Keine Erhöhung möglich – der Satz ist lediglich dorthin zurückgekehrt, wo Ihre Miete ohnehin kalkuliert ist. |
| 1,75 % oder höher | Sie haben immer noch einen Senkungsanspruch – auch nach dem Anstieg. |
💡 Wer eine Senkung nie verlangt hat, verliert doppelt. Der Anspruch auf Mietzinssenkung entsteht nicht automatisch – er muss geltend gemacht werden und verjährt faktisch, weil er nicht rückwirkend durchsetzbar ist. Wer die Senkungen der letzten Jahre verpasst hat, zahlt weiterhin die alte Miete und bekommt bei der nächsten Erhöhung obendrein einen Aufschlag. Wie Sie das prüfen, steht im Artikel Mietsenkung beim Referenzzinssatz.
Formvorschriften: Woran eine Erhöhung scheitert
Eine Mietzinserhöhung ist an strenge Formalitäten gebunden. Fehlt eine davon, ist sie nichtig – nicht bloss anfechtbar:
- Amtliches Formular: Die Erhöhung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Ein Brief oder eine E-Mail genügt nicht.
- Begründung: Der Erhöhungsgrund muss klar bezeichnet und beziffert sein – "Anpassung an die Marktverhältnisse" reicht nicht.
- Frist: Die Mitteilung muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen, und die Erhöhung kann erst auf den nächsten Kündigungstermin wirksam werden.
- Keine Kündigungsdrohung: Eine Erhöhung, die mit einer Kündigung verknüpft wird, ist unzulässig.
Als Mieterin oder Mieter haben Sie 30 Tage ab Erhalt des Formulars Zeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Diese Frist ist nicht erstreckbar. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.
Was das für Kaufinteressenten bedeutet
Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes verschiebt das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen – aber weniger stark, als es scheint. Sie trifft Bestandsmieten, während Neuvermietungen ohnehin frei festgelegt werden und in den letzten Jahren bereits deutlich stärker gestiegen sind. Wer heute eine Wohnung sucht, spürt den Referenzzinssatz kaum; wer seit zehn Jahren in derselben Wohnung wohnt, umso mehr.
Für die Kaufentscheidung heisst das: Vergleichen Sie nicht Ihre günstige Bestandsmiete mit den Kosten eines Eigenheims, sondern die Miete, die Sie in fünf oder zehn Jahren zahlen werden. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner erlaubt genau diese Projektion; die Hintergründe stehen im Artikel Mieten oder Kaufen?.
Was Sie jetzt tun können
- Ausgangssatz ermitteln: Mietvertrag und letztes Mietzinsformular hervornehmen. Steht dort 1,75 % oder höher, haben Sie heute noch einen Senkungsanspruch.
- Senkung geltend machen, solange der Satz tief ist: Das Zeitfenster schliesst sich mit der nächsten Erhöhung – und Senkungen wirken nicht rückwirkend.
- Den 1. Dezember 2026 notieren: Das ist die nächste Publikation des BWO. Danach folgen die Quartalstermine im März, Juni und September.
- Bei einer Erhöhung: Formular prüfen, bevor Sie zahlen – amtliches Formular, bezifferte Begründung, Frist. Und die 30-Tage-Frist für die Anfechtung im Blick behalten.
- Als Vermieter: Eine Erhöhung setzt voraus, dass die letzten Senkungen korrekt weitergegeben wurden. Wer das versäumt hat, riskiert bei der Anfechtung eine Überprüfung der gesamten Mietzinsentwicklung.
💡 Die nüchterne Einordnung: Nach heutigem Stand ist vor 2027 keine Erhöhung zu erwarten, und selbst dann geht es um einen einzelnen Viertelprozentschritt. Das ist kein Grund zur Sorge – aber ein guter Grund, den eigenen Ausgangssatz jetzt zu kennen, solange der Satz auf dem Tiefpunkt steht.