In der Schweiz stehen kaum Wohnungen leer. Am 1. Juni 2026 fiel die nationale Leerwohnungsziffer auf 0,93 % – erstmals seit 15 Jahren unter ein Prozent und ein Wert, bei dem Experten von einem strukturellen Mangel sprechen. In Zürich, Zug und vielen Agglomerationsgemeinden liegt er noch tiefer. Wer eine Wohnung sucht, weiss, was das bedeutet: Wartelisten, Dutzende Bewerbungen, Angebotsmieten weit über dem bisherigen Markt. Dieser Artikel erklärt, warum es so weit gekommen ist und was das konkret für Miet- und Kaufentscheide bedeutet.
Was bedeutet «Leerstandsquote»?
Die Leerstandsquote misst den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand, gemessen jeweils am 1. Juni eines Jahres durch das Bundesamt für Statistik (BFS). Am 1. Juni 2026 waren es 45'493 leere Wohnungen, was 0,93 % des Gesamtbestands entspricht – die Schweiz hat also gut 4,9 Millionen Wohnungen, Einfamilienhäuser eingerechnet.
Als Gleichgewicht gilt ein Wert von etwa 1,5 %. Darunter haben Vermieter eine sehr starke Marktposition: Wohnungen werden schnell vermietet, Angebotsmieten steigen, Mieter können wenig verhandeln. Oberhalb von 2 % dreht sich die Machtbalance.
Leerstandsquote Schweiz im Verlauf:
2019: 1,66 % (letztes entspanntes Jahr) → 2021: 1,54 % → 2023: 1,15 % → 2025: 1,00 % → 2026: 0,93 %
Der Rückgang ist kontinuierlich und zeigt: Das Problem hat sich über mehrere Jahre aufgebaut, nicht schlagartig.
Quelle: BFS, Leerwohnungszählung per 1. Juni 2026, publiziert am 10. September 2026.
Warum gibt es zu wenig Wohnungen?
Die Ursachen sind vielfältig und hängen strukturell zusammen. Keine Einzelursache erklärt den Mangel vollständig.
1. Zu wenig wird gebaut
Die Schweiz braucht jährlich rund 55'000 neue Wohnungen, um Bevölkerungswachstum und Haushaltsverkleinerung (mehr Einpersonenhaushalte) aufzufangen. Tatsächlich fertiggestellt werden etwa 47'000–50'000 Einheiten pro Jahr. Diese Lücke akkumuliert sich über Jahre.
2. Baubewilligungen dauern zu lang
In der Schweiz dauert ein Bauprojekt vom ersten Entwurf bis zur Fertigstellung oft 8–12 Jahre. Zonenplanrevisionen, Einsprachen von Nachbarn und Umweltverbänden sowie mehrstufige Rekursverfahren verlangsamen jeden grösseren Neubau erheblich. Das Raumplanungsgesetz schützt Fruchtfolgeflächen und begrenzt die Bauzonenreserven in vielen Gemeinden.
3. Steigende Zinsen haben Bauprojekte verzögert
Als die SNB 2022–2023 die Zinsen stark anhob, wurden viele geplante Neubauprojekte pausiert oder aufgegeben, weil sich die Rendite der Investitionen nicht mehr rechnete. Diese Baupause macht sich 2025–2026 als Angebotsknappheit bemerkbar – Bauten brauchen Jahre, bis sie auf dem Markt ankommen.
4. Starkes Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung
Die Schweiz verzeichnet seit Jahren eine hohe Nettozuwanderung, v.a. aus EU-Ländern. 2024 wanderten per Saldo rund 80'000 Personen mehr zu als fort. Jede zugewanderte Person braucht früher oder später eine Wohnung. Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot.
5. Wenig neue Genossenschaftswohnungen
Genossenschaftliche Wohnbauträger schaffen günstigen Wohnraum abseits des Markts. Ihr Anteil am Neubau ist aber bescheiden geblieben, weil Bauland in Städten extrem teuer ist und Gemeinden die Entwicklung von Baurechtsland oft langsam vorantreiben.
Wer leidet am meisten?
Der Mangel trifft nicht alle gleich. Besonders belastet sind:
- Junge Erwachsene, die nach Ausbildung oder Studium zum ersten Mal eine eigene Wohnung suchen
- Familien mit Kindern, die eine grössere Wohnung in einem bestimmten Schulkreis benötigen
- Wer in Städten wie Zürich, Genf, Basel oder Bern sucht – dort liegt die Leerstandsquote teils unter 0,5 %
- Mieter, die umziehen wollen und auf eine günstigere Bestandsmiete angewiesen sind
Wer bereits eine Wohnung hat und bleibt, ist besser geschützt: Bestandsmieten passen sich nur via Referenzzinssatz an, während Angebotsmieten frei kalkuliert werden.
Was kostet die Wohnungsknappheit in Zahlen?
| Wohnungstyp | Bestandsmiete (Ø) | Angebotsmiete (Ø) | Mehrkosten/Jahr |
| 3-Zimmer-Wohnung | CHF 2'000 | CHF 2'650 | CHF 7'800 |
| 4-Zimmer-Wohnung | CHF 2'700 | CHF 3'500 | CHF 9'600 |
| Schätzwerte auf Basis von Angebotspreisindizes. Stark regional unterschiedlich. | |||
Die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmiete ist die «Mobilitätsfalle»: Wer umzieht, zahlt deutlich mehr. Das bindet Menschen in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen – und entzieht dem Markt damit weitere Wohnungen.
Was bedeutet das für Kaufinteressenten?
Wer kauft, entzieht sich dem Mietmarkt dauerhaft. Das klingt attraktiv – und ist es in Teilen auch. Doch der Wohnungsmangel treibt nicht nur Mieten, sondern auch Eigentumspreise nach oben. Wer in einer begehrten Gemeinde kaufen will, steht oft vor:
- Wenig Angebot, viele Mitbietende
- Preisen über dem offiziellen Marktwert
- Bieterdruck, der rationale Preisanalyse erschwert
Gleichzeitig sind Hypothekarzinsen derzeit historisch tief (Leitzins SNB seit Juni 2025 bei 0,0 %). Für viele Haushalte ist die monatliche Belastung beim Kauf heute vergleichbar mit oder sogar tiefer als die Angebotsmiete für eine gleichwertige Wohnung – wenn das Eigenkapital vorhanden ist.
Tragbarkeit beim Kauf: Entscheidend ist nicht der aktuelle Zins, sondern der kalkulatorische Zinssatz von 5 %, den Banken für die Tragbarkeitsrechnung verwenden. Die Belastung darf maximal 33 % des Bruttoeinkommens betragen – gerechnet mit 5 %, nicht mit dem aktuellen Effektivzins.
Wird sich der Wohnungsmangel entspannen?
Prognosen von Wüest Partner und Fahrländer & Partner erwarten eine leichte Erholung: Die gesunkenen Bauzinsen dürften ab 2026/2027 neue Neubauprojekte anschieben. Die Bautätigkeit soll auf rund 50'000–52'000 Einheiten pro Jahr steigen. Doch der Aufholbedarf ist gross, und strukturelle Hemmnisse (Baubewilligungsverfahren, Boden) lösen sich nicht schnell.
Eine rasche Normalisierung auf 1,5 % Leerstand ist in den nächsten 2–3 Jahren unwahrscheinlich. Die Knappheit dürfte in städtischen Regionen vorerst bestehen bleiben.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Leerwohnungsziffer Schweiz per 1. Juni 2026: 0,93 % (45'493 Wohnungen) – klar unter dem Gleichgewichtswert von ~1,5 %; tiefster Wert Zug 0,20 %, höchster Jura 3,35 %
- Ursachen: zu wenig Neubau, lange Baubewilligungen, starke Zuwanderung
- Angebotsmieten liegen weit über Bestandsmieten – Umzüge werden teuer
- Kaufpreise profitieren von der Knappheit ebenfalls – Druck auf Käufer steigt
- Tiefe Hypothekarzinsen machen Kaufen heute vergleichsweise attraktiv
- Entspannung ist möglich, aber frühestens ab 2027/2028 spürbar
Berechnen Sie, ob sich der Kauf in Ihrer Situation lohnt: Kaufen vs. Mieten Rechner oder Tragbarkeits-Rechner.