«Wer mietet, wirft Geld zum Fenster hinaus.» Diesen Satz hört man oft – aber er stimmt so nicht. In der Schweiz ist die Frage Mieten oder Kaufen komplizierter als in den meisten anderen Ländern. Hohe Kaufpreise, tiefe Hypothekarzinsen, steigende Mieten und Opportunitätskosten des Eigenkapitals ergeben ein Bild, das je nach Situation völlig unterschiedlich aussieht.
Die beiden Lager – und warum beide teilweise Recht haben
- Vermögensaufbau durch Amortisation
- Schutz vor Mietpreiserhöhungen
- Wertsteigerung der Immobilie
- Gestaltungsfreiheit
- Altersvorsorge & Wohnsicherheit
- Steuerliche Abzüge (Zinsen, Unterhalt)
- Kapital bleibt flexibel investierbar
- Keine Unterhaltsverantwortung
- Geographische Mobilität
- Kein Klumpenrisiko
- Kein Zinsrisiko
- Kein Eigenkapitalbedarf
Die Wahrheit liegt – wie so oft – in der konkreten Situation. Entscheidend sind der lokale Kaufpreis, die Mietkosten, die Haltedauer, die Rendite alternativer Anlagen und persönliche Lebensumstände.
Der wichtigste Massstab: Das Preis-Miet-Verhältnis
Das Preis-Miet-Verhältnis (PMV) vergleicht den Kaufpreis einer Immobilie mit der jährlichen Mietkosten einer vergleichbaren Mietwohnung:
Preis-Miet-Verhältnis = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis CHF 900'000, vergleichbare Miete CHF 2'800/Mt. → 900'000 ÷ 33'600 = 26.8×
Faustregeln: Unter 20× spricht viel für Kaufen. 20–25× ist neutral. Über 25× tendiert die Rechnung Richtung Mieten.
In der Schweiz liegt das PMV in den grossen Städten oft bei 30–40×. Das ist im internationalen Vergleich sehr hoch und erklärt, warum in der Schweiz deutlich mehr Menschen mieten als in den meisten anderen Ländern.
Der Faktor, den viele vergessen: Opportunitätskosten
Wer kauft, muss Eigenkapital einsetzen – mindestens 20% des Kaufpreises. Bei einer CHF-900'000-Wohnung sind das CHF 180'000. Dieses Geld ist im Eigenheim gebunden und erwirtschaftet dort keine direkte Rendite.
Ein Mieter hingegen kann dasselbe Kapital am Aktienmarkt anlegen. Der Swiss Performance Index (SPI) hat langfristig durchschnittlich rund 7–8% pro Jahr erzielt (vor Inflation, ohne Garantie). CHF 180'000, die 20 Jahre zu 6% p.a. wachsen, ergeben rund CHF 577'000.
Das ist der Opportunity Cost – die entgangene Rendite des alternativen Investments. Ein seriöser Kaufen-vs-Mieten-Vergleich muss diesen Faktor einbeziehen.
Rechenbeispiel: 20-Jahres-Vergleich
| Position | Käufer | Mieter |
| Eingesetztes EK | CHF 180'000 | CHF 180'000 investiert |
| Wert nach 20 Jahren | CHF ~1'210'000 | Depot: ~CHF 479'000 |
| Restschuld / verbrauchte Mieten | −CHF 576'000 Hypothek* | −CHF 0 (Miete = Konsum) |
| Eigenkapital (Netto) | ~CHF 634'000 | ~CHF 479'000 |
| * Bei 1% Amortisation p.a.; Mieterhöhung 1%/Jahr angenommen. Keine Steuern, keine Kaufnebenkosten einbezogen (vereinfacht). | ||
In diesem Beispiel liegt der Käufer nach 20 Jahren vorne – aber die Differenz ist kleiner als viele erwarten. Bei höheren Kaufpreisen oder einer besseren Aktienrendite kann die Rechnung kippen.
Wann lohnt sich Kaufen klar?
- Lange Haltedauer (mind. 8–10 Jahre): Kaufnebenkosten (3–5%) amortisieren sich erst mit der Zeit. Kurzfristige Käufe rechnen sich fast nie.
- Günstiges Preis-Miet-Verhältnis: Unter 20× ist Kaufen rechnerisch vorteilhaft.
- Steigende Mieten im Umfeld: Wer in einem angespannten Markt wohnt, profitiert von der Mietpreis-Sicherheit des Eigenheims.
- Familienplanung und Sesshaftigkeit: Eigenheim ermöglicht stabile Verhältnisse, Gestaltungsfreiheit und Sicherheit für Kinder.
- Niedriges Zinsniveau: Bei tiefen Hypothekarzinsen sind die monatlichen Kosten des Kaufens tiefer.
Wann ist Mieten die bessere Wahl?
- Hohe Kaufpreise (PMV über 30×): Die monatliche Belastung durch Hypothek und Nebenkosten übersteigt die Miete deutlich.
- Unsichere Lebensplanung: Job-Wechsel, Ortswechsel, Trennung – wer nicht weiss, wo er in 5 Jahren ist, sollte nicht kaufen.
- Zu wenig Eigenkapital: Wer die 20%-Hürde nicht schafft, hat keine Wahl. Eigenkapital aufzubauen braucht Zeit.
- Attraktive Alternativanlagen: Wer sein Kapital diszipliniert am Aktienmarkt anlegt, kann langfristig eine ähnliche Rendite erzielen.
- Hoher Flexibilitätsbedarf: Karriere, Weltreise, Sabbatical – ein Eigenheim ist inflexibel.
Die ehrliche Antwort
Es gibt keine universell richtige Antwort. In der Schweiz mit ihren hohen Kaufpreisen ist Mieten rechnerisch in vielen Städten vertretbar oder sogar vorteilhaft – wenn das alternative Kapital tatsächlich angelegt und nicht ausgegeben wird.
Kaufen hingegen zahlt sich langfristig fast immer aus, wenn die Haltedauer lang genug ist und das Eigenheim nicht zu teuer eingekauft wurde. Der grösste Vorteil des Eigenheims ist kein finanzieller: Es ist die Sicherheit, Stabilität und die Freiheit, das eigene Zuhause zu gestalten.
Die 5 entscheidenden Fragen
- Wie lange werde ich hier wohnen bleiben? (Unter 8 Jahren: mieten)
- Wie hoch ist das Preis-Miet-Verhältnis? (Über 25×: sorgfältig rechnen)
- Kann ich die Tragbarkeit erfüllen? (33%-Regel mit 5% kalk. Zins)
- Habe ich die 20% Eigenkapital aus eigenen Mitteln?
- Würde ich das alternative Kapital wirklich anlegen – oder ausgeben?
Nutzen Sie unseren Kaufen-vs-Mieten-Rechner, um Ihre persönliche Situation mit Ihren eigenen Zahlen durchzurechnen. Er berücksichtigt Opportunitätskosten, Wertsteigerung, Mietpreisentwicklung und laufende Kosten über den gewählten Zeithorizont.