Der Kauf eines Eigenheims gilt in der Schweiz als Altersvorsorge. Aber was, wenn der Kauf erst im Alter von 55, 60 oder kurz vor der Pensionierung stattfindet? Banken beurteilen solche Anfragen kritisch – nicht weil das Alter ein Problem ist, sondern weil das Einkommen nach der Pensionierung oft stark sinkt. Wer die Regeln kennt, kann trotzdem eine Finanzierung erhalten.
Das zentrale Problem: Die Tragbarkeit nach der Pension
Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit einer Hypothek nicht nur zum Kaufzeitpunkt, sondern auch für die Zeit nach der Pensionierung. Das ist der Punkt, an dem viele ältere Kaufinteressenten scheitern.
Die Bank berechnet: Können Sie sich die Hypothek auch mit Ihrem Renteneinkommen noch leisten? Denn das Erwerbseinkommen fällt mit der Pensionierung weg – übrig bleiben AHV-Rente, Pensionskassenrente (BVG) und eventuell Einkünfte aus der Säule 3a oder Wertschriften.
Das Renteneinkommen beträgt typischerweise 50–70% des letzten Erwerbseinkommens. Beim Tragbarkeitstest rechnet die Bank trotzdem mit dem strengen kalkulatorischen Zinssatz von 5% – was die Latte sehr hoch setzt.
| Jährl. Wohnkosten bei 5% kalk. Zins (CHF 720'000 × 7%) | CHF 50'400 |
| Nötiges Bruttojahreseinkommen (÷ 33%) | CHF 152'700 |
| Erwerbseinkommen vor Pension | CHF 180'000 ✓ |
| Renteinkommen (AHV + PK, ca. 55%) | CHF 99'000 ✗ |
→ Heute tragbar, nach Pension nicht mehr. Die Bank wird die Hypothek sehr wahrscheinlich ablehnen oder auf einen tieferen Betrag limitieren.
Was tun? Fünf Wege zur Finanzierung
1. Mehr Eigenkapital einsetzen
Der direkteste Weg: Wenn Sie mehr als die Mindest-20% einsetzen, sinkt die Hypothek – und damit die nötigen Einnahmen für die Tragbarkeit. Ein Eigenkapital von 40% halbiert die Hypothek und damit den Einkommensbedarf.
Im obigen Beispiel: CHF 900'000 × 40% EK = CHF 360'000 EK, Hypothek CHF 540'000. Nötiges Einkommen: 114'500 CHF – das liegt in Reichweite vieler Rentnerpaare.
2. Pensionskassen-Guthaben vorbeziehen
Bis 3 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter können Sie Pensionskassenguthaben für den Erwerb von Wohneigentum vorbeziehen. Damit erhöhen Sie das Eigenkapital – senken aber dauerhaft Ihre spätere Rente. Das ist ein ernstzunehmender Trade-off, den Sie mit einem Vorsorgeberater durchrechnen sollten.
⚠️ Achtung: Ein PK-Vorbezug nach 50 ist nur bis zur Hälfte des freien Altersguthabens möglich (Art. 30d BVG). Zudem fällt auf den Vorbezug eine einmalige Quellensteuer an. Bei einem späteren Verkauf des Eigenheims muss der Vorbezug zurückbezahlt werden.
3. Kürzere Laufzeit und höhere Amortisation
Einige Banken finanzieren ältere Käufer, wenn die Hypothek bis zum Rentenalter auf ein tragbares Mass amortisiert wird. Sie einigen sich mit der Bank auf eine erhöhte jährliche Rückzahlung, sodass die Hypothek bis zur Pensionierung auf einen Betrag sinkt, der mit dem Renteneinkommen tragbar ist. Das setzt voraus, dass Sie die nötigen Ersparnisse dafür haben.
4. Gemeinsame Finanzierung mit Kindern
Wenn Kinder bei der Finanzierung mitbürgen oder direkt als Miteigentümer eingetragen werden, kann die Bank deren Einkommen in die Tragbarkeitsberechnung einbeziehen. Das ist rechtlich und steuerlich komplex und sollte notariell und steuerrechtlich begleitet werden – kann aber eine Lösung sein, wenn die Immobilie ohnehin an die nächste Generation übergehen soll.
5. Spezialisierte Anbieter und Versicherungsgesellschaften
Nicht alle Hypothekengeberin wenden dieselben Kriterien an. Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und spezialisierte Hypothekarbanken haben teils flexiblere Modelle für ältere Kreditnehmer. Es lohnt sich, mehrere Angebote einzuholen.
Weitere Punkte, die im Alter besonders wichtig sind
Objektwahl: Barrierefreiheit und Unterhaltsaufwand
Was heute kein Problem ist, kann in 20 Jahren eines werden. Eine Wohnung im Erdgeschoss oder mit Lift, eine kleinere Wohnfläche, kein grosser Garten – solche Aspekte reduzieren den Aufwand im Alter. Ein grosses Haus mit viel Unterhalt kann im Rentenalter zur Belastung werden – finanziell wie körperlich.
Alleinigkeits-Risiko
Was passiert mit dem Eigenheim, wenn ein Ehepartner stirbt? Die verbleibende Person muss die Hypothek alleine tragen können – und im Erbfall können steuerliche und rechtliche Fragen auftauchen. Es empfiehlt sich, Testament und Begünstigungsregelungen der Pensionskasse frühzeitig zu klären.
Grundstückgewinnsteuer bei kürzerer Haltedauer
Wer mit 65 kauft und mit 80 verkauft, hat eine kürzere Haltedauer als jemand, der mit 35 gekauft hat. Die Grundstückgewinnsteuer sinkt mit zunehmender Besitzesdauer – bei kurzer Haltedauer kann sie empfindlich hoch sein.
Eigenmietwert und Steuerplanung
Im Rentenalter ist das steuerbare Einkommen oft tiefer als während der Erwerbszeit. Der Eigenmietwert – der dem Einkommen zugerechnet wird – trifft Rentner deshalb stärker proportional. Gleichzeitig sind die abzugsfähigen Hypothekarzinsen bei abgezahlter Hypothek tief. Hier lohnt eine individuelle Steuerplanung.
💡 Merke: Die Tragbarkeitsberechnung nach der Pensionierung ist die entscheidende Hürde. Wer sie mit mehr Eigenkapital oder einer gezielten Amortisationsstrategie überwindet, kann auch im Alter erfolgreich eine Hypothek erhalten.
Fazit: Kaufen im Alter – ja, aber mit Planung
Ein Eigenheimkauf im höheren Alter ist möglich und kann sinnvoll sein – als Investition, als Altersvorsorge oder schlicht, weil man in den eigenen vier Wänden leben möchte. Die Hürden sind höher als für jüngere Käufer, aber überwindbar. Entscheidend sind: ausreichend Eigenkapital, ein realistischer Blick auf das Renteneinkommen und die Wahl eines Objekts, das zum Leben im Alter passt.
Holen Sie sich frühzeitig eine unverbindliche Einschätzung bei mehreren Banken und ziehen Sie einen unabhängigen Finanzberater bei. Je früher Sie planen – idealerweise 5–10 Jahre vor dem angedachten Kauf – desto mehr Spielraum haben Sie.