In Zürich können sich nur noch rund 9 % der Jungpaare ein Eigenheim leisten. Zug, Genf und Teile Graubündens sind laut UBS-Blasenindex als überhitzt eingestuft. Gleichzeitig gibt es Kantone, in denen die Preise moderat geblieben sind und Kaufen für Normalhaushalte noch möglich ist. Dieser Artikel gibt einen ehrlichen Überblick: Wo sind die Preise explodiert, wo gibt es noch Chancen – und welche Faktoren treiben Preise in die Höhe?
Der UBS-Blasenindex: Eine nüchterne Einschätzung
UBS veröffentlicht jährlich den Swiss Real Estate Bubble Index, der das Blasenrisiko auf nationaler Ebene misst. 2025 blieb der Index im Risikobereich, aber unterhalb der Extremzonen der Jahre 2021–2022. Das heisst: Die Preise sind hoch, ein flächendeckender Crash ist aber nicht das Hauptszenario – eher eine langsame Konsolidierung in überhitzten Lagen.
Lokal sieht das anders aus. Der UBS-Index ist ein nationaler Durchschnitt. Einzelne Regionen – besonders touristische Berglagen und der Grossraum Zürich – zeigen deutlich stärker erhöhte Risikowerte.
Preiserwartung 2026 (Wüest Partner):
Eigentumswohnungen Schweiz: +2,8 %
Einfamilienhäuser Schweiz: +3,1 %
In Hotspots wie Zürich, Zug und Tourismusregionen fällt der Anstieg tendenziell stärker aus.
Die teuersten Regionen – und warum
Kanton Zürich
Zürich ist das Zentrum des Schweizer Immobilienmarkts. Hohe Löhne, starke Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und ein chronisch knappes Angebot treiben die Preise. Eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung kostet in der Stadt Zürich im Median rund CHF 1,5–2,0 Mio., in der Agglomeration CHF 1,0–1,4 Mio.
Wer in Zürich kaufen will, braucht typischerweise CHF 300'000–400'000 Eigenkapital für eine mittlere 4-Zimmer-Wohnung – und ein Haushaltseinkommen von über CHF 200'000, um die Tragbarkeit zu erfüllen. Das schaffen die wenigsten.
Kanton Zug
Zug hat die tiefsten Unternehmenssteuern der Schweiz und ist deshalb für internationale Firmen und gut verdienende Expats attraktiv. Die Preise sind in den letzten 15 Jahren überproportional gestiegen. Einfamilienhäuser kosten in Zug im Median über CHF 2,0 Mio. – die Leerstandsquote liegt weit unter 0,5 %.
Tourismusregionen: Graubünden, Nidwalden, Einsiedeln
Ferienimmobilien und gut situierte Schweizer, die aufs Land ziehen, haben in Bergregionen ein Preissegment geschaffen, das sich von lokalen Löhnen vollständig entkoppelt hat. In Davos, St. Moritz oder Verbier gelten Wohnpreise, die mit Einheimischengehältern nicht mehr finanzierbar sind. Nidwalden als attraktive Pendlerdestanz zu Zürich und Luzern folgt einem ähnlichen Muster.
Kanton Genf
Genf ist strukturell anders: extrem knappes Bauland (Stadtgebiet begrenzt durch Frankreich), hohe internationale Nachfrage durch UN/NGO-Haushalte, kaum freie Flächen für Neubau. Miet- und Eigentumspreise sind seit Jahrzehnten auf sehr hohem Niveau und zeigen keine Trendumkehr.
Wo sind die Preise noch moderat?
Ausserhalb der Tourismusgemeinden (Zermatt, Verbier) gibt es im Wallis noch Eigenheime für CHF 500'000–900'000. Das Mittelwallis und das Oberwallis sind deutlich günstiger als die Westschweizer Grosszentren.
Der Jura hat die günstigsten Eigenheimpreise der Schweiz. Einfamilienhäuser sind ab CHF 350'000–550'000 erhältlich. Die Nähe zu Biel, Basel und der Westschweizer Industrie (Uhren, Medizintechnik) macht ihn für Berufspendler interessant.
Im Thurgau pendeln viele Bewohner nach Zürich oder St. Gallen. Die Preise sind deutlich tiefer als im Kanton Zürich – Einfamilienhäuser sind ab CHF 700'000–1,0 Mio. erhältlich. S-Bahn-Verbindungen nach Zürich dauern 40–60 Minuten.
Beide Kantone bieten moderate Preise bei guter Anbindung. Freiburg profitiert von Nähe zu Bern, Neuenburg von Nähe zu Biel und der Uhrenindustrie. Preise für Eigentumswohnungen oft 30–50 % unter Zürich-Niveau.
Was treibt Preise in die Höhe?
In der Schweiz sind es vor allem fünf Faktoren, die lokale Preise erklären:
- Erreichbarkeit: Fahrtzeit zum nächsten Wirtschaftszentrum ist der stärkste Einzelprädiktor für Immobilienpreise. Jede Minute weniger Fahrzeit erhöht den Preis systematisch.
- Steuerbelastung: Kantone und Gemeinden mit tiefen Einkommens- und Vermögenssteuern (Zug, Schwyz, Nidwalden) ziehen Gutverdienende an – das treibt die lokale Nachfrage.
- Schulqualität und Infrastruktur: Gute Schulen, Anbindung, Versorgung – Familien zahlen für diese Faktoren eine Prämie.
- Baulandknappheit: Wo kaum neues Bauland ausgeschieden wird, steigt der Wert des bestehenden Lands. Zonenplan und Gemeindeentscheid sind entscheidend.
- Touristischer Druck: Feriendomizile von Ausländern und Städtern enziehen lokale Wohnungen dem Erstmarkt.
Preis-Miet-Verhältnis als Kaufbarometer
Das Preis-Miet-Verhältnis (Price-to-Rent-Ratio, PTR) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Es ist ein einfacher Indikator für Über- oder Unterbewertung:
| Region | Kaufpreis Ø (4 Zi.) | Jahresmiete Ø | PTR |
| Stadt Zürich | CHF 1'700'000 | CHF 42'000 | ~40× |
| Kanton Zug | CHF 1'900'000 | CHF 46'000 | ~41× |
| Kanton Bern (Agglo) | CHF 950'000 | CHF 30'000 | ~32× |
| Kanton Thurgau | CHF 820'000 | CHF 28'800 | ~28× |
| Kanton Jura | CHF 450'000 | CHF 20'400 | ~22× |
| Richtwerte auf Basis von Angebotspreisen und -mieten. Marktmieten und -preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Mikrolage. | |||
Als Daumenregel gilt: Ein PTR unter 25× ist aus Kaufperspektive akzeptabel. Über 30× zahlt man eine substanzielle Prämie gegenüber Mieten – die sich nur auszahlt, wenn Preise weiter steigen oder man sehr lang hält.
Was bedeutet das für Ihre Kaufentscheidung?
Der regionale Preis ist nur ein Faktor von vielen. Entscheidend sind vor allem:
- Tragbarkeit: Kann ich die Hypothek bei 5 % kalk. Zins stemmen?
- Eigenkapital: Habe ich mind. 20 % Eigenkapital, davon 10 % hart?
- Zeithorizont: Kaufen lohnt sich erst ab ca. 8–10 Jahren Haltedauer
- Standortqualität: Stimmt die Infrastruktur für meine Lebenssituation?
- Verhandlungsspielraum: In Hochpreismärkten oft minimal; in Randregionen grösser
Wer flexibel ist und nicht zwingend in Zürich oder Zug kaufen muss, findet in der Deutschschweizer Peripherie und der Westschweiz noch Märkte, in denen Kaufen für einen Normalhaushalt realistisch ist.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Zürich, Zug, Genf und Tourismusregionen: Preise überhitzt, Tragbarkeit für Normalhaushalte kaum erreichbar
- Chancenregionen: Jura, Wallis (ausserhalb Tourismusgemeinden), Thurgau, Freiburg, Neuenburg
- PTR unter 25× = noch akzeptables Kaufniveau; über 35× = deutliche Prämie gegenüber Mieten
- Tiefe Zinsen 2026 verbessern Tragbarkeit – aber die Bank rechnet immer mit 5 % kalk. Zins
- Zeithorizont mindestens 8–10 Jahre einplanen, um Kaufnebenkosten zu amortisieren
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