Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 verschwindet auch der Unterhaltskostenabzug für selbst bewohntes Wohneigentum. Damit entsteht ein Zeitfenster: Wer bis und mit der Steuerperiode 2028 renoviert, kann die werterhaltenden Kosten ein letztes Mal abziehen. Danach nie mehr. Das klingt nach einer klaren Empfehlung – ist aber eine Rechnung, die für jeden anders ausgeht.
Worum es geht
Heute gilt: Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen und darf im Gegenzug Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten abziehen. Alternativ kann in den meisten Kantonen ein Pauschalabzug (je nach Kanton und Alter der Liegenschaft rund 10–20 % des Eigenmietwerts) geltend gemacht werden.
Ab dem 1. Januar 2029 fällt beides weg: kein Eigenmietwert mehr, aber auch keine effektiven Unterhaltskosten, keine Pauschale, keine Versicherungsprämien und keine Verwaltungskosten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Die letzte Steuerperiode, in der eine Sanierung noch steuerlich wirkt, ist 2028.
💡 Massgebend ist das Zahlungsjahr. Abziehbar ist der Unterhalt in der Steuerperiode, in der die Rechnung bezahlt bzw. fällig wird – nicht in jener, in der die Offerte unterschrieben oder das Gerüst gestellt wird. Wer eine Etappe erst im Januar 2029 bezahlt, verliert den Abzug für diese Etappe vollständig.
Werterhaltend oder wertvermehrend? Diese Unterscheidung entscheidet alles
Nur werterhaltende Kosten sind heute abziehbar – also Arbeiten, die den bisherigen Zustand wiederherstellen. Wertvermehrende Investitionen sind es nicht; sie erhöhen stattdessen die Anlagekosten und reduzieren später, beim Verkauf, die Grundstückgewinnsteuer.
| Werterhaltend (heute abziehbar) | Wertvermehrend (nicht abziehbar) |
|---|---|
| Fenster ersetzen (gleicher Standard) | Anbau, Aufstockung, Ausbau des Dachstocks |
| Heizung ersetzen (gleiches System) | Erstmaliger Einbau eines Cheminées oder Wintergartens |
| Fassade streichen, Dach neu decken | Neuer Pool, neue Garage, Solaranlage als Erweiterung |
| Küche/Bad im gleichen Standard erneuern | Küche/Bad in deutlich höherem Standard |
| Bodenbeläge ersetzen | Grundrissänderungen, zusätzliche Zimmer |
In der Praxis ist vieles gemischt: Der Ersatz einer 25-jährigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe wird von den Steuerbehörden meist teilweise als werterhaltend, teilweise als wertvermehrend qualifiziert. Verlangen Sie vom Handwerksbetrieb eine nach Positionen aufgeschlüsselte Rechnung – pauschale Schlussrechnungen führen regelmässig zu Kürzungen.
💡 Für wertvermehrende Investitionen bringt das Vorziehen steuerlich nichts. Sie sind heute nicht abziehbar und werden es auch nach 2029 nicht sein – ihre Wirkung auf die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf bleibt nach heutigem Stand unverändert bestehen. Der Zeitdruck betrifft ausschliesslich den werterhaltenden Teil.
Die Rechnung: Was der Abzug wirklich wert ist
Der Wert des Abzugs entspricht den werterhaltenden Kosten multipliziert mit Ihrem Grenzsteuersatz – also dem Satz, mit dem der oberste Teil Ihres Einkommens besteuert wird. Bei mittleren Einkommen liegt dieser inklusive Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuer je nach Wohnort typischerweise zwischen 25 % und 35 %.
| Gesamtkosten der Sanierung | CHF 90'000 |
| davon werterhaltend (Fassade, Fensterersatz gleicher Standard) | CHF 60'000 |
| davon wertvermehrend (grössere Fensterfront, Beschattung) | CHF 30'000 |
| Grenzsteuersatz bei steuerbarem Einkommen CHF 120'000 | ca. 28 % |
| Steuerersparnis bei Ausführung bis 2028 | ca. CHF 16'800 |
| Bei Ausführung ab 2029: CHF 0 – die Differenz von rund CHF 16'800 ist der Preis des Wartens. | |
Rund 19 % der Gesamtkosten oder 28 % der werterhaltenden Kosten: Das ist die Grössenordnung, um die eine ohnehin geplante Sanierung nach 2029 teurer wird. Bei einer Gesamterneuerung von CHF 200'000 mit hohem werterhaltendem Anteil sprechen wir schnell von CHF 40'000 und mehr.
Die Progressionsfalle: Nicht alles in ein Jahr legen
Ein häufiger Fehler: Sämtliche Arbeiten werden in eine einzige Steuerperiode gelegt. Weil die Einkommenssteuer progressiv ist, senkt ein sehr grosser Abzug das steuerbare Einkommen so stark, dass die oberen – und teuersten – Progressionsstufen gar nicht mehr erreicht werden. Der Abzug wirkt dann nur noch zu einem tieferen Durchschnittssatz.
| Variante A: alles 2027 → Einkommen sinkt von 120'000 auf 60'000 | Ersparnis ca. CHF 13'500 |
| Variante B: je CHF 20'000 in 2026, 2027 und 2028 | Ersparnis ca. CHF 16'800 |
| Differenz: rund CHF 3'300 – allein durch die Etappierung. | |
Die Zahlen sind Richtwerte und hängen stark vom Kanton und vom Steuertarif ab. Das Prinzip gilt aber überall: Verteilen Sie grössere Sanierungen auf mehrere Steuerperioden, solange das Zeitfenster bis 2028 das zulässt. Ab 2027 wird diese Möglichkeit knapp – wer 2028 beginnt, hat nur noch ein Jahr.
Energetische Sanierungen: Hier hängt es vom Kanton ab
Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen – Wärmedämmung, Fensterersatz mit besserem U-Wert, Wärmepumpe, Solaranlage – sind heute auch dann abziehbar, wenn sie technisch wertvermehrend sind. Ab 2029 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene. Die Kantone dürfen ihn jedoch längstens bis 2050 weiterhin gewähren; ob sie das tun, entscheiden sie einzeln, und mehrere Kantone haben 2026 dazu Vernehmlassungen eröffnet.
Für Sie heisst das: Bei rein energetischen Massnahmen ist der Zeitdruck geringer als bei klassischem Unterhalt – aber nur, wenn Ihr Kanton die Kann-Bestimmung tatsächlich übernimmt. Solange das nicht entschieden ist, ist die Ausführung bis 2028 die sichere Variante. Unabhängig davon bleiben die Förderbeiträge des Gebäudeprogramms bestehen; diese sind keine Steuerabzüge und von der Reform nicht betroffen.
Wann sich Aufschieben trotzdem lohnt
- Die Arbeit ist überwiegend wertvermehrend. Dann gibt es heute keinen Abzug – und der Zeitpunkt ist steuerlich irrelevant.
- Das Geld fehlt. Eine Sanierung auf Pump vorzuziehen, um 28 % Steuern zu sparen, rechnet sich nicht, wenn dafür die Hypothek aufgestockt werden muss und die Tragbarkeit an die Grenze kommt. Prüfen Sie das vorher mit dem Tragbarkeitsrechner.
- Das Bauteil hält noch zehn Jahre. Eine funktionierende Heizung fünf Jahre zu früh zu ersetzen, kostet mehr an vorzeitig abgeschriebener Nutzungsdauer, als der Abzug einbringt.
- Sie planen einen Verkauf. Dann kann eine wertvermehrende Investition über die tiefere Grundstückgewinnsteuer mehr bringen als ein Unterhaltsabzug.
- Ihr Einkommen ist gerade tief. Wer 2026 ein Sabbatical oder eine Pensionierung mit tiefem Einkommen hat, sollte den Abzug in ein Jahr mit höherem Einkommen legen – solange dieses vor 2029 liegt.
Was Sie jetzt tun können
- Bestandsaufnahme machen: Welche Bauteile stehen in den nächsten zehn Jahren ohnehin an? Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Fassade – mit geschätztem Restlebensdauer-Horizont.
- Werterhaltenden Anteil schätzen: Nur dieser Teil steht unter Zeitdruck.
- Grenzsteuersatz ermitteln: Aus der letzten Steuerveranlagung oder beim kantonalen Steuerrechner. Er bestimmt, wie viel das Vorziehen wert ist.
- Etappen auf 2026–2028 verteilen: Möglichst gleichmässig, um die Progression optimal zu nutzen.
- Handwerkerkapazität früh sichern: Wenn viele Eigentümer dieselbe Rechnung anstellen, werden 2027 und 2028 knappe Jahre. Wer spät bucht, zahlt Aufschläge, die den Steuervorteil auffressen können.
- Kantonale Umsetzung verfolgen: Insbesondere zur Kann-Bestimmung für energetische Sanierungen.
💡 Der wichtigste Satz zum Schluss: Das Vorziehen lohnt sich für Arbeiten, die ohnehin anstehen. Eine Sanierung allein wegen des auslaufenden Abzugs auszulösen, bedeutet, 100 % der Kosten auszugeben, um 28 % davon zu sparen – das ist kein Geschäft.