Ende 2024 lebten erstmals mehr als neun Millionen Menschen in der Schweiz. Wächst das Land im Tempo der letzten zwei Jahrzehnte weiter, kommen bis 2055 noch einmal rund anderthalb Millionen dazu. Gleichzeitig altert die Bevölkerung schnell: Die Babyboomer gehen in Pension, und der Anteil der über 64-Jährigen steigt deutlich. Beide Entwicklungen – mehr Menschen und eine ältere Gesellschaft – treffen auf einen Wohnungsmarkt, der schon heute knapp ist. Dieser Artikel ordnet die offiziellen Zahlen des Bundesamts für Statistik (BFS) nüchtern ein und fragt, was sie für Mieten und Kaufen bedeuten könnten – ohne Panikmache und ohne Verharmlosung.
Wie stark ist die Schweiz in den letzten 20 Jahren gewachsen?
Die ständige Wohnbevölkerung wuchs von rund 7,45 Millionen (2005) auf etwa 9,05 Millionen Ende 2024 – ein Plus von gut 1,6 Millionen Menschen oder rund 21 % in zwei Jahrzehnten. Das entspricht im Schnitt etwa 0,9–1,0 % pro Jahr. Seit 1990 ist die Bevölkerung um rund ein Drittel gewachsen. Im europäischen Vergleich ist das ein hohes Tempo.
Bevölkerung Schweiz im Verlauf:
2005: ~7,45 Mio → 2015: ~8,33 Mio → 2024: ~9,05 Mio
Das Wachstum war über die Jahre erstaunlich konstant. Es bricht nicht ein, sondern verläuft als stetiger Trend von knapp 1 % pro Jahr – getragen vor allem von der Zuwanderung.
Was treibt das Wachstum? Zuwanderung und Geburtenbilanz
Der grösste Teil des Wachstums stammt aus der Nettozuwanderung, also dem Überschuss von Ein- über Auswanderung. 2024 wanderten per Saldo rund 80'000 Personen mehr zu als fort – überwiegend aus EU-Staaten, oft im erwerbsfähigen Alter und nachfragewirksam auf dem Arbeits- wie auf dem Wohnungsmarkt. Knapp 2,5 Millionen Ausländerinnen und Ausländer gehörten 2024 zur ständigen Wohnbevölkerung (Anteil rund 27 %); 41 % der Bevölkerung ab 15 Jahren haben einen Migrationshintergrund.
Der zweite Treiber ist der Geburtenüberschuss (Geburten minus Todesfälle). Er wird kleiner: Heute stehen rund 70'000 Todesfällen pro Jahr eine sinkende Zahl an Geburten gegenüber. Bis 2055 dürfte die Zahl der Todesfälle auf über 99'000 pro Jahr steigen – die Bevölkerung wächst dann fast nur noch über Migration.
Wie geht es weiter? Die BFS-Szenarien bis 2055
Das BFS rechnet nicht mit einer einzigen Prognose, sondern mit drei Szenarien. Sie unterscheiden sich vor allem in den Annahmen zu Zuwanderung, Geburtenhäufigkeit und Lebenserwartung. Niemand kann 30 oder 40 Jahre exakt vorhersehen – die Bandbreite zeigt ehrlich, wie gross die Unsicherheit ist.
| Szenario | Bevölkerung 2055 | Veränderung ggü. 2024 |
| Tiefes Szenario | 9,3 Mio | +0,3 Mio |
| Referenzszenario | 10,5 Mio | +1,5 Mio |
| Hohes Szenario | 11,7 Mio | +2,7 Mio |
| Ausgangswert Ende 2024: ~9,05 Mio. Referenzszenario: 10,0 Mio bereits 2040. | ||
Im Referenzszenario wächst die Schweiz auf rund 10,0 Millionen bis 2040 und 10,5 Millionen bis 2055 – ein durchschnittliches Wachstum von etwa 0,5 % pro Jahr. Das ist langsamer als in den letzten 20 Jahren, aber immer noch ein klares Plus. Nur im tiefen Szenario – mit deutlich geringerer Zuwanderung – flacht das Wachstum stark ab und kippt ab etwa 2043 in einen leichten Rückgang.
Übertrüge man das jüngere Tempo von knapp 1 % pro Jahr ungebremst auf einen 40-Jahre-Horizont, läge die Schweiz Mitte der 2060er-Jahre näher beim hohen Szenario, also Richtung 11–12 Millionen. Genau diese Spannweite ist auch der Kern der politischen Debatte um eine «10-Millionen-Schweiz».
Die Bevölkerung wird älter – und das schneller als sie wächst
Für den Wohnungsmarkt ist nicht nur entscheidend, wie viele Menschen hier leben, sondern auch wer. Und hier ist die Richtung über alle Szenarien hinweg gleich: Die Schweiz altert deutlich.
| Kennzahl | Heute (2024/25) | 2055 |
| Anteil 65+ an der Bevölkerung | 19,9 % | 25,5 % |
| Personen 65+ (absolut) | 1,81 Mio | 2,67 Mio (+47 %) |
| Anteil 20–64 (Erwerbsalter) | 60,7 % | 56,7 % |
| Altersquotient (65+ je 100 im Erwerbsalter) | 38 | 51 |
| Quelle: BFS, Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung 2025–2055, Referenzszenario. | ||
Anders gesagt: Auf 100 Personen im Erwerbsalter kommen heute 38 Pensionierte, 2055 sind es rund 51. Die Zahl der über 64-Jährigen steigt um fast die Hälfte. Treiber ist die Babyboomer-Generation, die jetzt und in den kommenden zwei Jahrzehnten in Pension geht. Diese Alterung verändert die Nachfrage nach Wohnraum mindestens so stark wie das reine Mengenwachstum.
Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Mehr Menschen brauchen mehr Wohnungen – das ist die einfache Hälfte der Gleichung. Die schwierigere Hälfte ist, dass die Zahl der Haushalte noch schneller wächst als die Bevölkerung, weil Haushalte immer kleiner werden (mehr Einpersonen- und Seniorenhaushalte). Eine zusätzliche Million Menschen bedeutet also deutlich mehr als eine halbe Million zusätzliche Haushalte.
1. Die Nachfrage bleibt hoch
Rechnet man das Referenzszenario grob durch, kommen bis 2055 rund 1,5 Millionen Menschen hinzu – im Schnitt etwa 48'000 pro Jahr. Bei rund 2 Personen pro Haushalt entspricht das grob 20'000–25'000 zusätzlichen Haushalten jährlich, allein aus dem Wachstum. Dazu kommen die Haushaltsverkleinerung und der Ersatz abgerissener Gebäude. Schätzungen zum jährlichen Neubaubedarf liegen daher bei rund 50'000 Wohnungen – mehr, als zuletzt gebaut wurde.
2. Das Angebot reagiert träge
Wohnungen entstehen nicht über Nacht. Bauland ist knapp, Bewilligungsverfahren dauern in der Schweiz oft 8–12 Jahre, und das Raumplanungsgesetz begrenzt die Ausdehnung der Bauzonen. Selbst wenn die Nachfrage absehbar ist, kann das Angebot nur langsam nachziehen. Diese Trägheit ist der Hauptgrund, warum anhaltendes Wachstum tendenziell auf Preise und Mieten drückt.
3. Druck auf Mieten und Kaufpreise
Solange die Nachfrage schneller wächst als das Angebot, bleibt der Aufwärtsdruck auf Angebotsmieten und Kaufpreise bestehen – besonders in den wachstumsstarken Zentren und Agglomerationen. Das ist keine Prognose steigender Preise, sondern eine Beschreibung der Marktmechanik: Wo viele Menschen auf wenige freie Objekte treffen, sinkt der Verhandlungsspielraum der Suchenden. Eine Entlastung käme entweder über deutlich mehr Neubau oder über eine spürbar geringere Zuwanderung (tiefes Szenario).
Demografie verändert nicht nur die Menge, sondern die Art der Nachfrage
Die Alterung verschiebt, welche Wohnungen gefragt sind:
- Mehr kleine und altersgerechte Wohnungen: Hindernisfreie, gut erschlossene Wohnungen in der Nähe von Versorgung und ÖV werden wichtiger.
- Der «Remanenzeffekt»: Viele ältere Eigentümer und Mieter bleiben nach dem Auszug der Kinder in ihrer grossen Wohnung – aus Verbundenheit, wegen tiefer Bestandsmieten oder weil passende kleinere Objekte fehlen. Dadurch bleibt grosser Wohnraum für Familien blockiert.
- Regionale Verschiebung: Wachstum und Zuwanderung konzentrieren sich auf Zentren und Agglomerationen, während ländliche Regionen teils stagnieren oder altern. Der Druck verteilt sich nicht gleichmässig über das Land.
- Vererbung von Wohneigentum: Mit der alternden Eigentümergeneration wird in den nächsten Jahrzehnten viel Wohneigentum vererbt oder verkauft – das kann das Angebot punktuell beleben.
Wichtig einzuordnen: Bevölkerungswachstum ist nur einer von mehreren Preistreibern. Zinsniveau, Baukosten, Regulierung, Eigenkapitalanforderungen und die allgemeine Wirtschaftslage wirken mindestens ebenso stark. Demografie erklärt den langfristigen Trend der Nachfrage – nicht die kurzfristigen Ausschläge einzelner Jahre.
Was heisst das konkret für Mieter und Käufer?
Aus den Daten lässt sich keine pauschale Empfehlung «kaufen» oder «mieten» ableiten – das hängt von Einkommen, Eigenkapital, Lebensphase und Region ab. Einige nüchterne Schlussfolgerungen lassen sich aber ziehen:
- Für Mieter: In wachsenden Regionen dürfte die Knappheit bestehen bleiben. Bestandsmieten sind besser geschützt als Angebotsmieten – häufige Umzüge können teuer werden.
- Für Käufer: Langfristige Nachfrage stützt den Wert gut gelegener Objekte. Das ist aber keine Garantie: Lage, Zustand und Tragbarkeit bleiben entscheidend, und hohe Preise erhöhen das Risiko bei steigenden Zinsen.
- Für ältere Eigentümer: Die Frage des rechtzeitigen «Downsizing» – Wechsel in eine kleinere, altersgerechte Wohnung – gewinnt an Bedeutung, sowohl finanziell als auch praktisch.
- Für alle: Die Bandbreite der Szenarien ist gross. Entscheidungen sollten robust gegenüber verschiedenen Zukünften sein, nicht auf eine einzige Prognose gewettet.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Die Schweiz wuchs in 20 Jahren von ~7,45 auf ~9,05 Mio – getrieben vor allem von der Zuwanderung (2024: Saldo ~+80'000).
- BFS-Referenzszenario: 10,0 Mio (2040), 10,5 Mio (2055); Bandbreite 9,3 Mio (tief) bis 11,7 Mio (hoch).
- Die Bevölkerung altert schnell: Anteil 65+ steigt von 19,9 % auf 25,5 %, absolut +47 %; Altersquotient von 38 auf 51.
- Haushalte wachsen schneller als die Bevölkerung – der Neubaubedarf liegt bei rund 50'000 Wohnungen pro Jahr.
- Trägt das Angebot nicht nach, bleibt der Druck auf Mieten und Kaufpreise hoch, vor allem in den Zentren.
- Die Alterung verändert auch die Art der Nachfrage: kleinere, altersgerechte Wohnungen, Remanenzeffekt, regionale Unterschiede.
Rechnen Sie für Ihre eigene Situation durch, was sich lohnt: Kaufen vs. Mieten Rechner oder Tragbarkeits-Rechner.