Das Eigenkapital von mindestens 20% ist oft die grösste Hürde beim Eigenheimkauf. Das Gesetz erlaubt es, Gelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) dafür einzusetzen – entweder durch einen direkten Vorbezug oder durch Verpfändung des Guthabens. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die weitreichende Konsequenzen für Ihre Altersvorsorge und Steuerlast haben können.
Die Grundlagen: WEF-Bezug
Das Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge (BVG) erlaubt den sogenannten Wohneigentumsförderungs-Bezug (WEF). Sie können Guthaben aus der Pensionskasse für den Kauf, den Bau oder die Amortisation einer selbst bewohnten Immobilie verwenden.
Wichtige Voraussetzungen:
• Die Immobilie muss selbst bewohnt sein (kein Renditeobjekt)
• Mindestvorbezug: CHF 20'000
• Häufigkeit: alle 5 Jahre
• Ab Alter 50: nur noch der höhere Betrag aus (a) dem Guthaben mit 50 oder (b) der Hälfte des aktuellen Guthabens kann bezogen werden
Option 1: Vorbezug
Beim Vorbezug wird das Geld direkt aus der Pensionskasse ausgezahlt und fliesst in den Eigenheimkauf. Das Guthaben ist dauerhaft reduziert – bis zur Rückzahlung.
Steuer beim Vorbezug
Der Vorbezug wird wie ein Renteneinkommen besteuert – allerdings getrennt vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz. Die Höhe der Steuer hängt vom Kanton, dem Bezugsbetrag und dem Jahr des Bezugs ab. Als Faustregel: Bei CHF 100'000 Vorbezug fallen je nach Kanton etwa CHF 5'000–15'000 Steuern an.
Diese Steuer muss zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein – sie kann nicht aus dem Vorbezug selbst bezahlt werden.
⚠️ Achtung: Der Vorbezug reduziert die zukünftige Rente dauerhaft, wenn er nicht zurückgezahlt wird. Bei einer Lücke von CHF 50'000 kann das Ihre Monatsrente um CHF 150–250 reduzieren. Prüfen Sie, ob Ihre Pensionskasse eine Zusatzversicherung (Risikodeckung) erfordert.
Option 2: Verpfändung
Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse, wird aber als Sicherheit für die Hypothek verpfändet. Die Bank erhöht dadurch die Belehnungsbereitschaft, ohne dass Sie das Kapital beziehen müssen.
Das Guthaben wächst weiter mit dem PK-Zinssatz (2024: durchschnittlich 1,5–2,5%), Steuern fallen bei der Verpfändung keine an, und die Rente bleibt voll erhalten – solange die Pfandsumme nicht eingelöst wird.
Nachteile der Verpfändung
- Die Bank kann das Pfand einlösen, falls Sie zahlungsunfähig werden
- Die Hypothekarschuld bleibt höher als beim Vorbezug (mehr Zinskosten)
- Nicht alle Banken akzeptieren Verpfändung als vollwertigen Eigenkapitalersatz
Vorbezug vs. Verpfändung im direkten Vergleich
- Sofortiger Eigenkapital-Zufluss
- Hypothek wird kleiner → weniger Zinsen
- Steuer fällt sofort an
- Rente wird reduziert
- Rückzahlung möglich, aber nicht Pflicht
- Gut bei: langem Anlagehorizont, stabiler Situation
- Kein Kapitalabfluss aus der PK
- Keine Steuern bei Verpfändung
- Hypothek bleibt höher → mehr Zinsen
- Rente bleibt vollständig erhalten
- Risikodeckung in der PK bleibt voll
- Gut bei: knappem Eigenkapital, näher an Pensionierung
Rechenbeispiel: CHF 80'000 aus der Pensionskasse
| Kennzahl | Vorbezug | Verpfändung |
| Hypothek | CHF 640'000 | CHF 720'000 |
| Eigenkapital aus eigenen Mitteln | CHF 80'000 | CHF 80'000 |
| Steuerbelastung sofort (ca.) | CHF ~7'500 | CHF 0 |
| Zinskosten p.a. (bei 1,7%) | CHF 10'880 | CHF 12'240 |
| PK-Guthaben nach Bezug | CHF 80'000 weniger | Unverändert |
| Rentenreduktion (ca.) | −CHF 200/Mt. | Keine |
Der Vorbezug spart jährlich CHF 1'360 Hypothekarzinsen, kostet aber sofort CHF 7'500 Steuern und reduziert die spätere Rente. Break-even je nach Konstellation nach ca. 5–8 Jahren.
Wichtig: 10% «echtes» Eigenkapital zwingend erforderlich
Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Das können Ersparnisse, Erbschaften, Schenkungen oder Säule-3a-Guthaben sein. Der WEF-Bezug kann maximal die zweiten 10% abdecken.
Beispiel Eigenkapitalstruktur bei CHF 800'000:
• Minimum 10% = CHF 80'000 aus eigenen Mitteln (Pflicht)
• Weitere 10% = CHF 80'000 aus 2. Säule möglich (WEF)
• Total Eigenkapital: CHF 160'000 = 20% ✓
Rückzahlung des Vorbezugs
Sie können den Vorbezug freiwillig zurückzahlen – das lohnt sich aus steuerlichen Gründen: Die Rückzahlung ist vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig (im Rahmen der BVG-Einkaufsregeln). Die zurückgezahlten Beträge bauen die Vorsorgelücke wieder auf.
Bei einem Verkauf der Immobilie muss ein eventuell noch offener Vorbezug zurückbezahlt werden – es sei denn, der Erlös fliesst in ein neues selbst bewohntes Objekt.
Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
- Mindestens 10% Eigenkapital aus eigenen Mitteln (nicht 2. Säule)
- WEF-Bezug alle 5 Jahre, mind. CHF 20'000 pro Bezug
- Ab 50 Jahren nur noch eingeschränkter Bezug möglich
- Vorbezug: Steuer fällt sofort an, getrennt vom Einkommen
- Verpfändung: Kein Kapitalabzug, aber Hypothek bleibt höher
- Bei Verkauf der Immobilie: Rückzahlungspflicht prüfen
Prüfen Sie zuerst Ihre persönliche Situation mit unserem Hypothek-Rechner und konsultieren Sie dann Ihre Pensionskasse und die finanzierende Bank.