Viele Eigenheimkäufer kalkulieren Hypothekarzins und Amortisation – und vergessen dabei, dass ein Haus darüber hinaus laufende Kosten verursacht, die sich rasch auf CHF 15'000–30'000 pro Jahr summieren können. Wer diese unterschätzt, riskiert finanzielle Engpässe oder vernachlässigten Unterhalt mit teuren Folgeschäden.
Die vier Kostenkategorien im Überblick
Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Kehricht, Gartenpflege, Reinigung – diese Kosten fallen regelmässig an und sind gut planbar.
Heizung, Dach, Fenster, Fassade, Küche, Bad – alles altert. Wer keine Rückstellungen bildet, steht plötzlich vor unfinanzierbaren Sanierungskosten.
Gebäudeversicherung (in den meisten Kantonen Pflicht), Hausratsversicherung, Privathaftpflicht, Rechtsschutz.
Eigenmietwert (derzeit noch; Abschaffung hängig), Liegenschaftssteuer (in einigen Kantonen), Grundstücksteuer, kantonale Abgaben.
Vollständige Kostentabelle: Einfamilienhaus CHF 900'000
| Kostenposition | Pro Jahr (ca.) | Pro Monat (ca.) |
| Hypothekarzins (CHF 720'000 @ 1,7%) | CHF 12'240 | CHF 1'020 |
| Amortisation (1% p.a.) | CHF 7'200 | CHF 600 |
| Heizung / Energie | CHF 2'800 | CHF 233 |
| Wasser, Abwasser, Kehricht | CHF 900 | CHF 75 |
| Gartenpflege, Schneeräumung | CHF 600 | CHF 50 |
| Allgemeiner Unterhalt (Reparaturen) | CHF 2'500 | CHF 208 |
| Erneuerungsrückstellungen (0,8% Gbäudeverswert) | CHF 6'000 | CHF 500 |
| Gebäudeversicherung | CHF 800 | CHF 67 |
| Hausrat & Haftpflicht | CHF 700 | CHF 58 |
| Eigenmietwert-Steuer (Kanton ZH, ca.) | CHF 2'400 | CHF 200 |
| Total laufende Kosten | CHF 36'140 | CHF 3'012 |
Davon Hypothek + Amortisation: CHF 1'620/Mt. — Nebenkosten on top: CHF 1'392/Mt. Die Nebenkosten machen fast 46% der Gesamtlast aus.
Die Rückstellungsfalle
Der am häufigsten unterschätzte Posten sind die Erneuerungsrückstellungen. Viele neue Eigentümer denken: «Das Haus ist in gutem Zustand, da fällt nicht viel an.» Doch selbst ein gut gewartetes Haus braucht alle 10–25 Jahre grössere Investitionen:
| Bauteil | Lebensdauer | Kosten (ca.) |
| Ölheizung / Wärmepumpe | 15–20 Jahre | CHF 20'000–40'000 |
| Dach (Ziegel/Folie) | 30–50 Jahre | CHF 30'000–80'000 |
| Fenster | 20–30 Jahre | CHF 15'000–35'000 |
| Küche komplett | 20–30 Jahre | CHF 15'000–40'000 |
| Badezimmer | 25–35 Jahre | CHF 20'000–50'000 |
| Fassade / Aussenputz | 20–30 Jahre | CHF 25'000–60'000 |
| Elektroinstallation | 30–40 Jahre | CHF 10'000–25'000 |
Kaufnebenkosten: Einmalige Kosten beim Erwerb
Zum ersten Mal Eigenheim kaufen? Rechnen Sie zusätzlich mit einmaligen Kosten beim Erwerb, die je nach Kanton unterschiedlich hoch sind:
- Handänderungssteuer: 0–3,3% des Kaufpreises (je nach Kanton; BS, NW, SZ: keine)
- Grundbuch- und Notargebühren: 0,2–0,5% des Kaufpreises
- Hypothekargebühren / Pfandrechtserstellung: 0,1–0,5%
- Maklercourtage (falls Käufermakler): 0,5–2%
- Umzug, Einrichtung, Erstunterhalt: CHF 5'000–20'000
Faustregel: Einmalige Kaufnebenkosten betragen in der Schweiz rund 2–5% des Kaufpreises. Bei CHF 900'000 sind das CHF 18'000–45'000, die zusätzlich zum Eigenkapital verfügbar sein müssen.
Was die Bank nicht sieht – aber Sie spüren
Bei der Tragbarkeitsprüfung rechnet die Bank mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5,0% plus Nebenkosten von pauschal 1% des Immobilienwerts. Das tönt nach viel Puffer – ist es aber nicht immer. Denn in der Praxis fallen Nebenkosten unregelmässig an: ruhige Jahre wechseln sich mit teuren Sanierungs-Jahren ab.
Eigenheimbesitzer, die keine Rückstellungen gebildet haben, neigen dazu, Unterhalt aufzuschieben. Das führt zu Wertverlust und – wenn die Sanierung dann unvermeidlich ist – zu deutlich höheren Kosten als bei rechtzeitiger Instandhaltung.
Checkliste: Was Sie einplanen sollten
- Rückstellungen: mind. 0,8–1% des Gebäudeversicherungswerts jährlich
- Betriebskosten: mind. 0,5–0,7% des Kaufpreises jährlich
- Kaufnebenkosten: 2–5% des Kaufpreises einmalig, zusätzlich zum EK
- Energiekosten: abhängig von Heizungstyp und Dämmstandard
- Steuern: kantonsspezifisch berechnen lassen
- Puffer: mind. 3 Monatsgehälter für Unvorhergesehenes
Berechnen Sie Ihre monatliche Gesamtbelastung mit dem Tragbarkeits-Rechner – er berücksichtigt neben dem Hypothekarzins auch die Unterhaltskosten als Pauschalwert.