Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietertrag, den Sie als Eigentümer von Ihrer eigengenutzten Liegenschaft erzielen könnten. Er wird in der Schweiz dem steuerbaren Einkommen angerechnet.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Zusatzeinkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz versteuern müssen – er entspricht dem Betrag, den sie als Mieter für ihre eigene Wohnung zahlen müssten. In der Praxis beträgt er 60–70% der ortsüblichen Marktmiete und wird kantonal festgelegt. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde am 28. September 2025 von Volk und Ständen angenommen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft – bis Ende 2028 gilt das heutige Recht unverändert.Was der Eigenmietwert ist
Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss heute ein fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Er wird kantonal festgelegt und liegt meist bei rund 60–70 % der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Sie die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abziehen.
Der Rechner zieht vom Eigenmietwert die Zinsen und den Unterhalt ab und multipliziert das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz. Ist das Ergebnis positiv, zahlen Sie wegen des Eigenheims mehr Steuern; übersteigen die Abzüge den Eigenmietwert, entlastet es Sie.
Pauschal oder effektiv abziehen
Für den Unterhalt können Sie in den meisten Kantonen wählen: einen Pauschalabzug in Prozent des Eigenmietwerts oder die effektiven Kosten mit Belegen. In Jahren mit grösseren Arbeiten lohnt sich meist der effektive Abzug. Wertvermehrende Investitionen sind nicht abziehbar.
Abschaffung ab dem 1. Januar 2029
Volk und Stände haben den Systemwechsel am 28. September 2025 angenommen. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbst bewohnte Erst- und Zweitwohnungen – zusammen mit den Abzügen für Schuldzinsen und Unterhalt. Die letzte Steuerperiode nach heutigem Recht ist 2028. Wer ohnehin renovieren muss, kann Unterhaltskosten also nur noch bis dahin abziehen.
Wer profitiert und wer verliert, zeigt der Artikel Abschaffung des Eigenmietwerts. Wie sich der Wegfall über viele Jahre auswirkt, berücksichtigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.