Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietertrag, den Sie als Eigentümer von Ihrer eigengenutzten Liegenschaft erzielen könnten. Er wird in der Schweiz dem steuerbaren Einkommen angerechnet.
Was ändert sich ab 2029 für Sie? Der Check übernimmt Eigenmietwert, Hypothekarzinsen, Unterhalt und Grenzsteuersatz von oben und beantwortet drei Fragen: Wie verändert sich Ihre Steuer, lohnt sich Amortisieren, und sollten Sie eine Renovation vorziehen?
Wie funktioniert dieser Rechner?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Zusatzeinkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz versteuern müssen – er entspricht dem Betrag, den sie als Mieter für ihre eigene Wohnung zahlen müssten. In der Praxis beträgt er 60–70% der ortsüblichen Marktmiete und wird kantonal festgelegt. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde am 28. September 2025 von Volk und Ständen angenommen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft – bis Ende 2028 gilt das heutige Recht unverändert. Der 2029-Check vergleicht beide Welten: Heute stehen Eigenmietwert gegen Zins- und Unterhaltsabzug, ab 2029 fällt beides weg – ausser dem Ersterwerberabzug, den auch erhält, wer höchstens 10 Jahre vor dem Inkrafttreten erstmals gekauft hat.Was der Eigenmietwert ist
Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss heute ein fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Er wird kantonal festgelegt und liegt meist bei rund 60–70 % der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Sie die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abziehen.
Der Rechner zieht vom Eigenmietwert die Zinsen und den Unterhalt ab und multipliziert das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz. Ist das Ergebnis positiv, zahlen Sie wegen des Eigenheims mehr Steuern; übersteigen die Abzüge den Eigenmietwert, entlastet es Sie.
Pauschal oder effektiv abziehen
Für den Unterhalt können Sie in den meisten Kantonen wählen: einen Pauschalabzug in Prozent des Eigenmietwerts oder die effektiven Kosten mit Belegen. In Jahren mit grösseren Arbeiten lohnt sich meist der effektive Abzug. Wertvermehrende Investitionen sind nicht abziehbar.
Abschaffung ab dem 1. Januar 2029
Volk und Stände haben den Systemwechsel am 28. September 2025 angenommen. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbst bewohnte Erst- und Zweitwohnungen – zusammen mit dem Abzug für Unterhalt. Private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis zu vermieteten Liegenschaften abziehbar; wer keine hat, kann sie grundsätzlich nicht mehr abziehen. Die letzte Steuerperiode nach heutigem Recht ist 2028.
Der 2029-Check: drei Fragen
1. Wie verändert sich meine Steuer? Der Check stellt die heutige Rechnung – Eigenmietwert gegen Zins- und Unterhaltsabzug – der Rechnung ab 2029 gegenüber und zeigt die Veränderung für die ersten zehn Jahre.
Ersterwerberabzug: Wer erstmals eine selbst bewohnte Liegenschaft kauft, darf im ersten Steuerjahr danach noch Schuldzinsen bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 abziehen; der Höchstbetrag sinkt jedes Jahr um 10 % und ist nach zehn Jahren aufgebraucht. Das gilt auch für bestehende Eigentümer: Wer höchstens 10 Jahre vor dem Inkrafttreten, also ab 2019, erstmals gekauft hat, erhält den Abzug für die verbleibenden Jahre (Art. 33a und 205g DBG). Wer 2025 gekauft hat, kann 2029 noch 70 % des Höchstbetrags abziehen.
2. Lohnt sich Amortisieren? Heute kostet ein Hypothekarfranken nach Steuern weniger als der Zins, weil der Zins abziehbar ist. Ab 2029 tragen Sie ihn voll – eine Amortisation bringt dann eine sichere, steuerfreie «Rendite» in Höhe des Hypothekarzinses. Dagegen stehen Liquidität und Tragbarkeit; Details im Artikel Amortisieren vor 2029?.
3. Renovation vorziehen? Werterhaltender Unterhalt ist letztmals im Steuerjahr 2028 abziehbar. Der Check schätzt, was ein Vorziehen bei Ihrem Grenzsteuersatz spart. Energetische Massnahmen dürfen die Kantone bis 2050 weiter zum Abzug zulassen – das ist je nach Kanton offen. Mehr im Artikel Renovation vor 2029.
Wer profitiert und wer verliert, zeigt der Artikel Abschaffung des Eigenmietwerts. Wie sich der Wegfall über viele Jahre auswirkt, berücksichtigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Fragen zum Eigenmietwert-Rechner
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Grundlagen & Stand
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- Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung ab 2029 – Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20.12.2024 (Art. 33a, 205g DBG; Art. 9b, 78h StHG), Inkraftsetzung durch den Bundesrat am 1. April 2026; Wortlaut nach Steuerverwaltung TG, Steuerseminar 14.11.2025 (geprüft )
Laufende Marktdaten (Hypothekarzinsen, SARON, Leitzins) werden wöchentlich automatisch aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank nachgeführt und in der Marktübersicht mit Stand ausgewiesen.