Eine hohe Hypothek möglichst lange stehen zu lassen, gehört zu den festesten Überzeugungen der Schweizer Eigenheimfinanzierung. Der Grund war immer derselbe: Die Zinsen sind abziehbar. Mit dem Systemwechsel vom 1. Januar 2029 fällt dieser Grund für selbst bewohntes Wohneigentum weg. Damit stellt sich eine Frage neu, die jahrzehntelang als beantwortet galt – und die Antwort ist nicht einfach "jetzt amortisieren".
Was sich 2029 genau ändert
Volk und Stände haben den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Die letzte Steuerperiode nach heutigem Recht ist damit 2028.
| Position | Bis und mit 2028 | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | als Einkommen steuerbar | entfällt vollständig |
| Hypothekarzinsen | abziehbar | bei reiner Selbstnutzung faktisch nicht mehr abziehbar – nur noch quotal im Verhältnis nicht selbst genutzter Liegenschaften zum Privatvermögen |
| Unterhaltskosten | werterhaltender Teil abziehbar, alternativ Pauschale | entfällt bei Selbstnutzung |
| Energetische Sanierungen | abziehbar | beim Bund weg; Kantone dürfen den Abzug längstens bis 2050 weitergewähren |
| Ersterwerber | keine Sonderregel | neuer Abzug: CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für übrige – jährlich um 10 % abnehmend, nach 10 Jahren ausgelaufen |
💡 Wer eine Rendite- oder Zweitliegenschaft hält, ist anders betroffen. Dort bleiben Mieterträge steuerbar und die darauf entfallenden Schuldzinsen abziehbar. Die quotale Regel entscheidet dann, welcher Anteil Ihrer gesamten Schuldzinsen übrig bleibt. Dieser Artikel behandelt den häufigsten Fall: ein selbst bewohntes Eigenheim ohne vermietete Objekte.
Die neue Rechnung: Was Ihre Hypothek wirklich kostet
Heute kostet eine Hypothek weniger, als der Zinssatz vermuten lässt, weil der Abzug einen Teil zurückholt. Ab 2029 fällt dieser Rabatt weg – der Nominalzins ist dann der effektive Zins.
| Zinskosten pro Jahr (nominal) | CHF 10'800 |
| Steuerersparnis durch den Schuldzinsabzug (bis 2028) | − CHF 3'024 |
| Effektive Zinskosten bis 2028 | CHF 7'776 – entspricht 1,30 % |
| Effektive Zinskosten ab 2029 (kein Abzug mehr) | CHF 10'800 – entspricht 1,80 % |
| Die Hypothek verteuert sich rechnerisch um rund CHF 3'000 pro Jahr – ohne dass sich der Zinssatz bewegt. | |
Das ist jedoch nur die halbe Rechnung. Gleichzeitig fällt der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen weg. Für die meisten Haushalte überwiegt diese Entlastung:
| Bis 2028: Eigenmietwert als Einkommen | + CHF 22'000 |
| abzüglich Hypothekarzinsen | − CHF 10'800 |
| abzüglich Unterhaltspauschale (20 % des Eigenmietwerts) | − CHF 4'400 |
| Zusätzliches steuerbares Einkommen heute | CHF 6'800 → rund CHF 1'900 Steuern |
| Ab 2029: alle drei Positionen entfallen | CHF 0 |
| Entlastung rund CHF 1'900 pro Jahr. Erst bei einer Hypothek von rund CHF 980'000 kippt dieses Beispiel ins Minus. | |
Die Faustregel dahinter: Solange Hypothekarzinsen plus Unterhaltsabzug kleiner sind als der Eigenmietwert, gewinnen Sie durch die Reform. Beim heutigen Zinsniveau trifft das auf die grosse Mehrheit zu – hoch verschuldete Eigentümer mit teuren Hypotheken sind die Ausnahme.
Lohnt sich Amortisieren – und wann?
Die Entscheidung ist ein Renditevergleich: Was kostet die Hypothek, und was bringt das Geld, wenn Sie es stattdessen anlegen? Ab 2029 verschiebt sich dieser Vergleich zuungunsten der Hypothek, weil die Kostenseite um den Steuerrabatt steigt.
| Ihre Situation | Tendenz |
|---|---|
| Geld liegt auf dem Sparkonto zu 0,2 % | Amortisieren. 1,8 % Zinskosten gegen 0,2 % Ertrag – die Differenz ist ab 2029 nicht mehr durch den Steuerabzug gemildert. |
| Breit angelegtes Wertschriftendepot mit langem Horizont | Eher halten. Liegt die erwartete Rendite nach Steuern über 1,8 %, bleibt die Hypothek günstiges Fremdkapital. Kapitalgewinne auf Privatvermögen sind in der Schweiz steuerfrei. |
| Pensionierung steht in wenigen Jahren bevor | Amortisieren prüfen – aber vor der Pensionierung, solange die Tragbarkeit noch mit dem Erwerbseinkommen gerechnet wird. |
| Knappe Liquiditätsreserve | Nicht amortisieren. Einmal einbezahltes Geld ist nur über eine Aufstockung wieder herauszuholen – und die verlangt eine neue Tragbarkeitsprüfung. |
| Laufende Festhypothek, Ablauf in einigen Jahren | Auf den Ablauf planen. Eine vorzeitige Rückzahlung löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die den Steuervorteil zunichtemacht. |
💡 Ein verbreiteter Irrtum: die Vermögenssteuer. Eine Amortisation senkt Ihr Barvermögen und Ihre Schulden im gleichen Umfang. Das steuerbare Nettovermögen bleibt damit unverändert – die Vermögenssteuer ist kein Argument für oder gegen eine Amortisation.
Was mit der indirekten Amortisation passiert
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie nicht die Hypothek zurück, sondern in die Säule 3a ein; das Guthaben wird verpfändet und erst später zur Rückzahlung verwendet. Der Vorteil beruhte bisher auf zwei Steuerabzügen gleichzeitig: dem 3a-Einzahlungsabzug und dem unverminderten Schuldzinsabzug, weil die Hypothek hoch bleibt.
Ab 2029 fällt die zweite Hälfte weg. Was bleibt, ist der 3a-Abzug – und der ist vom Wohneigentum völlig unabhängig: 2026 sind es CHF 7'258 für Erwerbstätige mit Pensionskasse und CHF 36'288 für solche ohne. Die Säule 3a bleibt also attraktiv; sie an die Hypothek zu koppeln, bringt steuerlich dagegen nichts mehr.
💡 Praktische Folge: Die Frage lautet ab 2029 nicht mehr "direkt oder indirekt amortisieren", sondern zwei getrennte Fragen – "3a einzahlen?" (fast immer ja, wegen des Abzugs) und "Hypothek reduzieren?" (abhängig vom Renditevergleich oben). Bestehende Verpfändungsverträge sollten Sie bei der nächsten Verlängerung mit der Bank neu beurteilen.
Was unverändert bleibt
- Die Amortisationspflicht der zweiten Hypothek. Der Teil über 66 % des Belehnungswerts muss innert 15 Jahren zurückgezahlt werden – das ist eine regulatorische Vorgabe und von der Steuerreform nicht betroffen.
- Die kalkulatorische Tragbarkeit. Banken rechnen weiterhin mit 5 % kalkulatorischem Zins und maximal 33 % des Bruttoeinkommens. Prüfen können Sie das mit dem Tragbarkeitsrechner.
- Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf und die Anrechnung wertvermehrender Investitionen daran.
- Der Pensionskassen-Vorbezug und dessen Rückzahlungsregeln – siehe 2. Säule für Eigenheim.
Der Fahrplan bis 2029
- 2026–2028: Unterhalt erledigen. Werterhaltende Sanierungen sind letztmals in der Steuerperiode 2028 abziehbar. Das ist der zeitkritischste Punkt – die Details stehen in Renovation vor 2029.
- 2027/2028: Amortisationsentscheid vorbereiten, aber an den Ablauf der Festhypothek koppeln. Wer 2028 ohnehin verlängert, hat den natürlichen Zeitpunkt.
- Vor der Pensionierung handeln, wenn eine Reduktion nötig ist: Nach dem Erwerbsaustritt sinkt das anrechenbare Einkommen, und eine Aufstockung wird schwierig (Eigenheim im Alter).
- Grenzsteuersatz kennen. Er bestimmt, wie gross der wegfallende Vorteil in Ihrem Fall tatsächlich ist – bei 20 % geht es um wenig, bei 40 % um viel.
- Kantonale Umsetzung verfolgen, insbesondere bei energetischen Sanierungen und der neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften.
💡 Die ehrliche Zusammenfassung: Der Wegfall des Schuldzinsabzugs macht Amortisieren attraktiver, aber er macht es nicht zwingend. Eine Hypothek zu 1,8 % ist auch ohne Steuerabzug günstiges Geld. Wer sie zurückzahlt, tauscht Rendite gegen Sicherheit – eine Entscheidung über die persönliche Risikoneigung, nicht über die Steuertabelle.