Wann ist eine Miete zu hoch? Das Gesetz sagt seit Jahrzehnten dasselbe: Missbräuchlich ist ein Mietzins, der einen übersetzten Ertrag abwirft. Was das in Zahlen heisst, stand nirgends – es ergab sich aus Bundesgerichtsurteilen, die sich über Jahrzehnte verschoben haben. Der Bundesrat will das ändern und hat 2026 einen Verordnungsentwurf in die Vernehmlassung geschickt. Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ist das die wichtigste mietrechtliche Weichenstellung seit Jahren.
Stand nach dem Entscheid vom 25. September 2026: Die Vernehmlassung lief vom 25. Februar bis zum 5. Juni 2026. Der Bundesrat hat die Ergebnisse zur Kenntnis genommen und entschieden, die Anpassung auf die Nettorendite zu beschränken – das Thema der Motion 22.4448. Den Absenkpfad des Zuschlags will er steiler gestalten als im Entwurf. Die im Entwurf ebenfalls vorgesehenen Regeln zur Bruttorendite und zu den Mehrleistungen verfolgt er nicht weiter. Die bereinigte Fassung soll bis April 2027 vorliegen; ein Datum für das Inkrafttreten gibt es noch nicht. Bis dahin gilt die Rechtsprechung des Bundesgerichts. Die Abschnitte unten beschreiben den Entwurf und sind entsprechend gekennzeichnet.
Worum es geht: Artikel 269 OR
Die Grundnorm ist kurz: Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Was "übersetzt" bedeutet, hat das Gesetz nie definiert. Das Bundesgericht füllte die Lücke mit einer Faustregel: Die Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital darf den Referenzzinssatz um einen bestimmten Zuschlag übersteigen.
Dieser Zuschlag betrug jahrzehntelang 0,5 Prozentpunkte. 2020 erhöhte ihn das Bundesgericht in einem vielbeachteten Entscheid auf 2 Prozentpunkte – allerdings nur für den Fall, dass der Referenzzinssatz 2 % oder tiefer liegt. Was bei höheren Sätzen gilt, liess das Gericht offen. Genau diese Unsicherheit soll die Verordnung nun beseitigen.
Der politische Auftrag. Die Revision setzt die Motion 22.4448 Engler um. Sie verlangte, die zulässige Rendite berechenbar zu machen – im Interesse beider Seiten: Vermieter sollen wissen, wo die Grenze liegt, Mieter sollen einschätzen können, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat.
Der Kern des Entwurfs: ein Stufenmodell
Statt eines fixen Zuschlags sieht der Entwurf eine Marge vor, die vom Referenzzinssatz abhängt und mit steigenden Zinsen schrumpft. Die Logik dahinter: Bei hohen Zinsen ist bereits der Basissatz auskömmlich, ein zusätzlicher Risikozuschlag von zwei Punkten wäre unverhältnismässig.
| Referenzzinssatz | Zulässiger Zuschlag (Nettorendite) | Maximale Nettorendite |
|---|---|---|
| bis 2,00 % (heutige Lage: 1,25 %) | + 2,00 Prozentpunkte | 3,25 % bei einem Referenzzinssatz von 1,25 % |
| ab 2,25 % | schrittweise Reduktion um je 0,25 Prozentpunkte pro Stufe | sinkt mit jeder Stufe |
| über 5,75 % | + 0,50 Prozentpunkte | Untergrenze der Marge erreicht |
Die Stufen in der Tabelle sind die des Entwurfs. Der Bundesrat will den Zuschlag steiler sinken lassen; wie die definitiven Stufen aussehen, zeigt erst die Fassung vom April 2027.
Beim heutigen Referenzzinssatz von 1,25 % ändert der Entwurf an der zulässigen Nettorendite also nichts – er schreibt die bestehende Bundesgerichtspraxis fest. Die Neuerung liegt darin, dass erstmals auch für ein Hochzinsszenario klar wäre, was gilt.
Im Entwurf, aber gestrichen: die Bruttorendite
Diesen Teil verfolgt der Bundesrat nach der Vernehmlassung nicht weiter (Entscheid vom 25. September 2026). Für die Bruttorendite gilt deshalb weiterhin die Rechtsprechung. Der Abschnitt zeigt, was der Entwurf vorsah.
Die Nettorendite ist präzise, aber aufwendig zu berechnen: Man braucht die effektiven Anlagekosten, das eingesetzte Eigenkapital, die aufgelaufene Teuerung darauf und sämtliche Aufwendungen. Bei älteren Liegenschaften sind diese Zahlen oft gar nicht mehr beschaffbar. Für solche Fälle anerkennt die Praxis die Bruttorendite – das Verhältnis von Mietzinseinnahmen zu Anlagekosten – als Hilfsgrösse.
Der Entwurf wollte dafür einen Gesamtzuschlag von 3,5 Prozentpunkten auf den Referenzzinssatz, verankern, zusammengesetzt aus:
- 1,5 Prozentpunkte für Betriebs- und Unterhaltskosten
- 2,0 Prozentpunkte als Entschädigung für das eingesetzte Eigenkapital
| Referenzzinssatz (Stand September 2026) | 1,25 % |
| + Betrieb und Unterhalt | + 1,50 % |
| + Eigenkapitalentschädigung | + 2,00 % |
| Zulässige Bruttorendite | 4,75 % |
| Zulässiger Gesamtmietzins pro Jahr (4,75 % von CHF 3'200'000) | CHF 152'000 |
| Bei acht gleich grossen Wohnungen entspricht das rund CHF 1'583 Nettomiete pro Wohnung und Monat. | |
Die Zahl macht sichtbar, worum gestritten wird: Wer eine Liegenschaft vor zwanzig Jahren günstig erworben hat, stösst mit dieser Rechnung schnell an die Grenze – nicht weil die Miete hoch wäre, sondern weil die historischen Anlagekosten tief sind. Genau daran entzünden sich die meisten Anfechtungsverfahren.
Unterhalt oder Wertvermehrung
Auch die Präzisierung zu den Mehrleistungen verfolgt der Bundesrat nicht weiter; es bleibt bei der heutigen Praxis. Die Abgrenzung selbst ist aber unverändert wichtig.
Neben den Renditesätzen wollte der Entwurf die technischen Grundlagen der Berechnung präzisieren: Kapitalisierungssätze, Abschreibungsdauern und die Abrechnung von Kosten. Am folgenreichsten wäre die klarere Abgrenzung zwischen laufendem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen sein.
Der Unterschied entscheidet darüber, ob eine Sanierung auf die Miete überwälzt werden darf: Laufender Unterhalt ist im Mietzins bereits abgegolten und begründet keine Erhöhung. Wertvermehrende Investitionen dagegen dürfen anteilig überwälzt werden – bei umfassenden Sanierungen wird in der Praxis ein pauschaler wertvermehrender Anteil von 50 bis 70 % anerkannt.
Parallele zum Steuerrecht – aber nicht dieselbe Grenze. Die Unterscheidung werterhaltend/wertvermehrend gibt es auch im Steuerrecht, dort mit umgekehrtem Vorzeichen: Werterhaltende Kosten sind abziehbar, wertvermehrende nicht (siehe Renovation vor 2029). Die beiden Abgrenzungen folgen ähnlichen Kriterien, sind aber rechtlich unabhängig – eine Position kann mietrechtlich überwälzbar und steuerlich nicht abziehbar sein.
Wer was davon hält
Die Reaktionen in der Vernehmlassung fielen erwartbar aus, aber sie sind aufschlussreich für das, was noch kommen kann:
| Seite | Position |
|---|---|
| Eigentümer- und Immobilienverbände | Begrüssen die Rechtssicherheit. Kritisiert wird, dass die Marge bei steigenden Zinsen sinkt – gerade dann, wenn die Finanzierungskosten zunehmen. |
| Mieterverband | Lehnt den Entwurf ab; er zementiere ein zu hohes Renditeniveau und werde die Mieten weiter treiben. |
| Bundesrat / BWO | Sieht die Vorlage als blosse Kodifikation der bestehenden Gerichtspraxis – kein neues Renditeniveau, sondern dessen Berechenbarkeit. |
Was das für Sie praktisch bedeutet
Wenn Sie eine Renditeliegenschaft besitzen oder kaufen wollen:
- Anlagekosten sauber dokumentieren. Kaufpreis, Handänderungskosten, sämtliche wertvermehrenden Investitionen mit Belegen. Wer diese Zahlen im Anfechtungsfall nicht beibringen kann, verliert – die Beweislast für die Renditeberechnung liegt beim Vermieter.
- Rechnung vor dem Kauf machen. Ein hoher Kaufpreis begrenzt die Rendite nicht nur wirtschaftlich, sondern mietrechtlich: Beruht der Mietzins auf einem "offensichtlich übersetzten Kaufpreis", ist er auch dann anfechtbar, wenn die Rendite darauf tief ist.
- Sanierungen aufschlüsseln lassen. Eine nach Positionen gegliederte Schlussrechnung ist die Grundlage jeder Überwälzung.
Wenn Sie zur Miete wohnen:
- Der Anfangsmietzins ist anfechtbar – innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung, bei der Schlichtungsbehörde und kostenlos. Dieser Weg ist unabhängig vom Referenzzinssatz und in angespannten Märkten das schärfere Instrument.
- Bei einer Erhöhung nach Sanierung lohnt sich die Frage, welcher Anteil wertvermehrend ist. Reiner Unterhalt begründet keine Erhöhung.
Wie es weitergeht
Das WBF legt die auf die Nettorendite beschränkte Anpassung bis im April 2027 vor; danach entscheidet der Bundesrat über das Inkrafttreten. Weil es sich um eine Verordnung handelt und nicht um ein Gesetz, braucht es weder eine Parlamentsdebatte noch ist ein Referendum möglich – die Änderung kann vergleichsweise rasch in Kraft treten. Beobachten lässt sich das über die Publikationen des Bundesamts für Wohnungswesen.
Grösser ist die zweite Baustelle, über die der Bundesrat am selben Tag entschieden hat: Als Gegenvorschlag zur Mietpreis-Initiative will er die Mietzinsgestaltung grundsätzlich umbauen – mit einer statistischen Vergleichsmiete und einer Indexierung. Das ist eine Gesetzesänderung und betrifft auch die Rolle der Rendite. Mehr dazu im Artikel Mietpreis-Initiative und Gegenvorschlag.
Der Satz, den man sich merken sollte: Solange der Referenzzinssatz bei 1,25 % steht, ändert der Entwurf an der zulässigen Rendite nichts. Sein Wert liegt in der Berechenbarkeit – und darin, dass ein künftiger Zinsanstieg nicht mehr in eine rechtliche Grauzone führt.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Der Bundesrat regelt die zulässige Nettorendite bei höheren Referenzzinssätzen per Verordnung; die bereinigte Fassung soll bis April 2027 vorliegen und gilt noch nicht.
- Nettorendite: Referenzzinssatz plus 2 Prozentpunkte, solange dieser bei höchstens 2 % liegt – heute also maximal 3,25 %.
- Bei höheren Referenzzinssätzen sinkt der Zuschlag stufenweise – im Entwurf bis auf 0,5 Prozentpunkte über 5,75 %, nach dem Entscheid vom 25. September 2026 steiler.
- Die im Entwurf vorgesehene Regel zur Bruttorendite (Referenzzinssatz plus 3,5 Prozentpunkte) und die Präzisierung der Mehrleistungen verfolgt der Bundesrat nicht weiter.
- Laufender Unterhalt begründet keine Mieterhöhung; wertvermehrende Investitionen dürfen anteilig überwälzt werden.
- Beim heutigen Referenzzinssatz von 1,25 % ändert der Entwurf nichts – sein Wert liegt in der Berechenbarkeit bei künftig steigenden Zinsen.