Ihr Eigenheim durchrechnen –
von der ersten Frage bis zum Bankgespräch

In der Schweiz müssen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. Davon müssen mindestens 10 % aus eigenen Mitteln (Ersparnisse, Erbschaft, Schenkung, Vorbezug 3. Säule) stammen. Maximal 10 % dürfen aus Vorsorgegeldern der Pensionskasse (2. Säule) entnommen werden. Beim Kauf von Renditeobjekten sind in der Regel 25–35% Eigenkapital erforderlich.

Hartes Eigenkapital umfasst Ersparnisse, Erbschaften, Schenkungen und Säule-3a-Guthaben – mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen daraus stammen. Liegt die Bankenschätzung unter dem Kaufpreis, ist die Differenz zusätzlich aus solchen Mitteln zu decken. Weiches Eigenkapital sind Pensionskassenguthaben (BVG-Vorbezug oder Verpfändung) – maximal 10 % des Kaufpreises. Wichtig: Ein PK-Vorbezug schmälert Ihre Altersrente und muss bei einem späteren Verkauf zurückbezahlt werden.

Ja. Der Vorbezug muss spätestens drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen geltend gemacht werden, sofern das Vorsorgereglement keine günstigere Regelung vorsieht; ab Alter 50 gelten zusätzliche Einschränkungen. Alternativ können Sie das Guthaben verpfänden. Der Vorbezug mindert jedoch die Altersrente dauerhaft und muss bei Verkauf der Liegenschaft zurückbezahlt werden. Zudem fällt auf den Vorbezug eine separate Einkommenssteuer an. Eine Verpfändung ist oft schonender für die Rente.

Die Tragbarkeit gibt an, welchen Anteil Ihres Bruttoeinkommens Sie für die Wohnkosten aufwenden. Banken berechnen dies mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % (nicht dem Effektivzins), plus Amortisation und 1 % Unterhaltskosten des Kaufpreises. Amortisationspflichtig ist dabei nur der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts, und zwar innert 15 Jahren – bei mehr als einem Drittel Eigenkapital entfällt sie ganz. Der Total soll in der Regel 33 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese Werte sind keine gesetzliche Vorgabe, sondern verbreitete Bankpraxis – einzelne Institute rechnen mit 35% oder mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5%. Der Puffer schützt Sie vor Zinserhöhungen.

Die SARON-Hypothek ist variabel – der Zins orientiert sich am kurzfristigen Geldmarktzins und wird quartalsweise angepasst. Sie ist oft günstiger, trägt aber ein Zinsänderungsrisiko. Die Festhypothek hat einen fixen Zins für 2–15 Jahre und bietet Planungssicherheit. Eine vorzeitige Auflösung der Festhypothek ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Viele Eigentümer kombinieren beide Varianten (Split-Hypothek).

Beim Immobilienkauf in der Schweiz fallen typischerweise folgende Nebenkosten an: Handänderungssteuer (0–3.3% je nach Kanton), Notargebühren (0.2–0.5%), Grundbucheintrag (0.1–0.3%), Pfandrechtseintrag für die Hypothek. Die Maklercourtage trägt in der Regel die Verkäuferschaft – sie gehört nur in Ihre Rechnung, wenn Sie selbst einen Käufermakler beauftragen. Die Gesamthöhe hängt stark vom Kanton ab: ohne Handänderungssteuer (Zürich, Zug, Schwyz, Schaffhausen) oft nur rund 1–1,5% des Kaufpreises, in Waadt oder Neuenburg gegen 5%. Den genauen Betrag zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner. Diese Kosten müssen zusätzlich zu den Eigenmitteln eingeplant werden – die Standardhypothek deckt sie nicht.

Banken prüfen zwei zentrale Kriterien: 1) Tragbarkeit – können Sie sich die Hypothek leisten? (max. 33 % des Bruttoeinkommens bei 5 % kalk. Zins) 2) Belehnung – ist das Objekt ausreichend werthaltig? (max. 80 % des Belehnungswerts). Zusätzlich werden Bonität, Beschäftigungssituation, Eigenkapitalherkunft und der Zustand der Liegenschaft geprüft.

Der Belehnungswert ist der von der Bank festgelegte Wert einer Liegenschaft als Basis für die maximale Hypothek. Er kann tiefer als der Kaufpreis sein, wenn die Bank die Liegenschaft als überbewertet einschätzt. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Belehnungswert müssen Sie zusätzlich aus Eigenkapital finanzieren.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Zusatzeinkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz versteuern müssen. Er beträgt in der Regel 60–70% der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Volk und Stände haben die Abschaffung am 28. September 2025 angenommen; der Bundesrat hat sie auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis und mit der Steuerperiode 2028 gilt das heutige Recht unverändert – ab 2029 entfallen sowohl der Eigenmietwert als auch die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt.

Kaufen lohnt sich in der Regel, wenn Sie langfristig (mind. 8–10 Jahre) sesshaft sind, der Kaufpreis nicht mehr als 25× die Jahresmiete beträgt und Sie die Eigenkapitalanforderungen erfüllen. In der Schweiz liegt das Preis-Miet-Verhältnis in vielen Städten über 30×. Unser Kaufen-vs-Mieten-Rechner hilft Ihnen, Ihre persönliche Situation zu analysieren.

Sie können eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn der Referenzzinssatz seit Abschluss Ihres Mietvertrags um mindestens 0.25% gesunken ist. Jede 0.25%-Senkung berechtigt zu einer Reduktion von ca. 2,91 %. Stellen Sie den Antrag schriftlich auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin.

Angestellte (mit Pensionskasse) können 2026 maximal CHF 7'258 pro Jahr in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einzahlen. Selbständige ohne Pensionskasse dürfen bis zu 20% des Nettoerwerbseinkommens, maximal CHF 36'288 einzahlen. Die Einzahlungen sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.

Energetische Sanierungen sind bis und mit der Steuerperiode 2028 steuerlich vollständig als Unterhaltskosten abzugsfähig. Ab 2029 entfällt dieser Abzug bei der direkten Bundessteuer; die Kantone dürfen ihn längstens bis 2050 weiterhin gewähren und entscheiden das einzeln. Fördergelder via Gebäudeprogramm (Bund und Kantone) können 10–25% der Investition abdecken und bleiben von der Reform unberührt. Die Amortisationsdauer beträgt je nach Massnahme 8–20 Jahre.

Baukosten für ein Einfamilienhaus: Standard/Minergie CHF 3'000–4'000/m², mittleres Niveau CHF 4'000–5'000/m², gehoben CHF 5'000–7'000+/m². Dazu kommen Nebenkosten von ca. 15–20% (Architektenhonorar, Bewilligung, Umgebung). Grundstückskosten sind separat und variieren stark nach Region.

Nein – alle Berechnungen sind unverbindliche Schätzungen zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine professionelle Beratung durch einen Finanzberater, Notar oder Steuerberater. Individuelle Konditionen können erheblich abweichen.

Die Bruttorendite ergibt sich aus: Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: CHF 24'000 Jahresnettomiete bei einem Kaufpreis von CHF 600'000 ergibt 4.0% Bruttorendite. Die Nettorendite zieht zusätzlich Unterhalts-, Verwaltungs- und Leerstandskosten ab. Die Nettorendite liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Wie hoch sie ausfällt, hängt stark von der Lage ab: In Zürich und Genf liegen die Renditen von Wohnliegenschaften deutlich tiefer als in peripheren Regionen. Eine pauschale Zielgrösse für die ganze Schweiz gibt es nicht. Unser Rendite-Rechner berechnet beides automatisch.

Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen. Sie wird auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus wertvermehrende Investitionen) erhoben. Je länger die Haltedauer, desto tiefer der Steuersatz – in vielen Kantonen gibt es ab 5 Jahren Besitzdauerrabatte von 5–50%. Die Steuer zahlt der Verkäufer und ist kantonal geregelt. Unser Grundstückgewinnsteuer-Rechner zeigt die kantonale Belastung.

Der Referenzzinssatz ist ein volumengewichteter Durchschnitt der Hypothekarzinsen aller Schweizer Banken. Das BWO (Bundesamt für Wohnungswesen) berechnet und veröffentlicht ihn quartalsweise. Er dient als gesetzliche Basis für Mietzinsanpassungen gemäss Art. 269a OR: Sinkt er, können Mieter eine Reduktion verlangen; steigt er, dürfen Vermieter eine Erhöhung ankündigen. Unser Referenzzins-Rechner berechnet den genauen Anpassungsbetrag.

Der Erneuerungsfonds ist ein gemeinsames Konto der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE), aus dem grössere Renovationen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums finanziert werden (z.B. Dach, Fassade, Heizung, Lift). Empfohlen werden jährliche Einlagen von 0.3–0.5% des Gebäudeversicherungswerts. Ein ungenügend dotierter Fonds kann zu Sonderumlagen führen. Unser STWE-Rechner berücksichtigt den Erneuerungsfonds in der monatlichen Kostenschätzung.