Finanzierung & Hypothek
Die SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) ist eine variable Hypothek, deren Zins sich am kurzfristigen Schweizer Geldmarktzins orientiert. Der Zins wird in der Regel quartalsweise angepasst und ist oft günstiger als Festhypotheken – trägt aber ein Zinsänderungsrisiko.
Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (2–15 Jahre) fix vereinbart. Sie bietet Planungssicherheit, ist aber in der Regel teurer als die SARON-Hypothek. Eine vorzeitige Auflösung ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.
Die Tragbarkeit gibt an, wie hoch die Wohnkosten im Verhältnis zum Bruttoeinkommen sind. Schweizer Banken berechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% (unabhängig vom aktuellen Marktzins), zuzüglich 1% Amortisation und 1% Unterhalt. Die Gesamtlast darf maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.
Amortisation bezeichnet die Rückzahlung der Hypothek. In der Schweiz muss die 2. Hypothek (über 66% des Belehnungswerts) innert 15 Jahren amortisiert werden.
- Direkte Amortisation: Regelmässige Rückzahlungen direkt an die Bank – die Hypothek und damit die Zinslast sinken laufend.
- Indirekte Amortisation: Einzahlungen in die Säule 3a – die Hypothek bleibt konstant hoch, was steuerlich vorteilhafter sein kann, da die Zinsen weiter abzugsfähig sind.
Der Belehnungswert ist der Wert, den die Bank einer Liegenschaft zur Berechnung der maximal möglichen Hypothek zugrunde legt – oft tiefer als der Kaufpreis. Die Belehnungsquote (Loan-to-Value, LTV) gibt das Verhältnis von Hypothek zu Belehnungswert an.
Schweizer Hypotheken werden in zwei Ränge aufgeteilt:
- 1. Hypothek: Bis 66% des Belehnungswerts – muss nicht amortisiert werden.
- 2. Hypothek: Von 66% bis 80% des Belehnungswerts – muss innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10% aus «hartem» Eigenkapital bestehen – also aus Ersparnissen, Schenkungen oder Säule 3a-Guthaben.
Bis zu 10% dürfen aus dem Pensionskassenguthaben (PK/BVG-Vorbezug) stammen – dies gilt jedoch als «weiches» Eigenkapital und erhöht die Altersvorsorgelücke.
Die gebundene Selbstvorsorge (Säule 3a) ist ein steuerlich begünstigtes Sparvehikel in der Schweiz. Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Das Guthaben kann für den Ersterwerb von selbstbewohntem Wohneigentum eingesetzt werden (Vorbezug oder Verpfändung).
Kauf & Transaktion
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe beim Eigentumsübergang einer Liegenschaft. Sie berechnet sich als Prozentsatz des Kaufpreises und variiert stark nach Kanton – von 0% (Schwyz) bis 2.5% (Genf, Waadt, Neuenburg).
Das Grundbuch ist das öffentliche Register aller Liegenschaften in der Schweiz. Der Eigentumserwerb wird erst mit dem Grundbucheintrag rechtsgültig. Das Grundpfandrecht sichert der Bank ihr Hypothekardarlehen ab – sie kann die Liegenschaft verwerten, wenn der Schuldner nicht zahlt.
Immobilienkaufverträge müssen in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Die Notariatsgebühren betragen je nach Kanton 0.2–1.5% des Kaufpreises und umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Anmeldung beim Grundbuchamt.
Einmalige Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In der Schweiz betragen sie typischerweise 3–5% des Kaufpreises und umfassen: Handänderungssteuer, Notariatsgebühren, Grundbuchabgaben, Maklercourtage und Grundpfandverschreibung.
Die Due Diligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Dazu gehören: Bauzustandsanalyse, Prüfung des Grundbuchauszugs (Dienstbarkeiten, Schuldbriefe), Überprüfung der Baubewilligungen, Altlastenkataster und allfällige Mietverträge bei Renditeliegenschaften.
Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der jeder Eigentümer das ausschliessliche Recht an einer bestimmten Wohnung (Stockwerkeinheit) hat. Gemeinschaftliche Teile (Treppenhaus, Fassade, Dach) gehören allen Eigentümern gemeinsam und werden durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet.
Steuern
Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietertrag, den ein Eigentümer theoretisch erzielen könnte, wenn er seine selbstbewohnte Liegenschaft vermieten würde. In der Schweiz wird er dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Er beträgt in der Regel 60–70% der Marktmiete.
Als Gegenleistung dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Beim Verkauf einer Liegenschaft mit Gewinn wird in der Schweiz eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Steuer ist kantonal geregelt und sinkt in den meisten Kantonen mit zunehmender Besitzesdauer (sog. Haltedauerrabatt).
Immobilieneigentümer versteuern den Nettowert ihrer Liegenschaft (Verkehrswert minus Hypothek) als Vermögen. Die Vermögenssteuer variiert stark nach Kanton und Gemeinde und beträgt typischerweise 0.1–0.5% des Nettovermögens.
Die Liegenschaftssteuer ist eine jährliche Steuer auf den Steuerwert der Liegenschaft – unabhängig davon, ob sie vermietet oder selbst bewohnt wird. Sie wird in einigen (nicht allen) Kantonen und Gemeinden erhoben und beträgt meist 0.1–0.3% des amtlichen Werts.
Werterhaltende Unterhaltskosten (Reparaturen, Renovationen die den Zustand erhalten) können bis und mit der Steuerperiode 2028 vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden; ab 2029 entfällt dieser Abzug bei selbst bewohntem Wohneigentum. Wertvermehrende Investitionen (Erweiterungen, Ausbauten) sind nicht abzugsfähig, können aber beim späteren Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.
Rendite & Investment
Die Bruttorendite gibt das Verhältnis der Jahresmieteinnahmen zum Kaufpreis an – ohne Abzug von Kosten.
Beispiel: CHF 30'000 Miete / CHF 800'000 Kaufpreis = 3.75%
Die Nettorendite berücksichtigt alle laufenden Kosten (Unterhalt, Verwaltung, Leerstand, Versicherungen) und gibt damit ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite.
Faustregel: Nettorendite sollte mindestens 3–3.5% betragen.
Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital. Dank dem Leverage-Effekt (Fremdkapital) kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Nettorendite der Immobilie – solange die Mietrendite über dem Hypothekarzins liegt.
Der Cash Flow ist der tatsächliche Geldfluss einer Anlageimmobilie: Mieteinnahmen minus alle Ausgaben (Zinsen, Amortisation, Unterhalt, Verwaltung, Steuern). Ein positiver Cash Flow bedeutet, dass die Immobilie monatlich Geld abwirft.
Der Kapitalisierungssatz ist der Kehrwert der Nettorendite und wird zur Bewertung von Renditeliegenschaften verwendet. Je tiefer der Cap Rate, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Ertrag.
Beispiel: CHF 30'000 Nettomiete ÷ 3.5% Cap Rate = Immobilienwert CHF 857'000
Das Leerstandsrisiko bezeichnet das Risiko, dass eine Mietwohnung zeitweise unvermietet ist. In der Renditeberechnung wird typischerweise ein Leerstand von 2–5% der Jahresmieteinnahmen einkalkuliert. In Regionen mit tiefen Leerstandsquoten (z.B. Zürich, Genf) ist das Risiko gering.
Markt & Bewertung
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, den eine Liegenschaft unter normalen Marktbedingungen zwischen einem unabhängigen Käufer und Verkäufer erzielen würde. Er wird durch Lage, Zustand, Grösse, Ausbaustandard und aktuelle Marktverhältnisse bestimmt.
Die hedonische Bewertungsmethode schätzt den Immobilienwert statistisch auf Basis von Vergleichsobjekten und wertbestimmenden Eigenschaften (Lage, Fläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Ausbaustandard etc.). Sie wird von Banken und Schätzungsexperten zur schnellen Bewertung eingesetzt.
Zwei klassische Bewertungsmethoden:
- Realwert: Substanzwert der Liegenschaft – Bodenwert plus Zeitwert des Gebäudes (Neuwert minus Altersentwertung). Relevant bei Einfamilienhäusern.
- Ertragswert: Kapitalisierung der jährlichen Mieteinnahmen – relevant bei Renditeliegenschaften und Mehrfamilienhäusern.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich festgelegter Zinssatz, der als Basis für Mietzinsanpassungen im Mietrecht gilt. Sinkt er, können Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen; steigt er, können Vermieter den Mietzins erhöhen.
Die Leerstandsquote gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand an. Sie ist ein wichtiger Indikator für die Marktlage: Eine Quote unter 1% gilt als angespannt (Verkäufermarkt), über 2% als entspannt (Käufermarkt).
Der Erschwinglichkeitsindex misst das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Haushaltseinkommen einer Region. Er zeigt, wie viele Jahreseinkommen ein typischer Haushalt benötigt, um eine Immobilie zu kaufen. International gilt ein Wert unter 5× als erschwinglich – in der Schweiz liegen die meisten Regionen deutlich darüber.