Viele Mieterinnen und Mieter zögern: Soll ich wirklich einen Antrag auf Mietsenkung stellen, wenn der Referenzzinssatz sinkt? Provoziere ich damit meinen Vermieter zu einer Teuerungserhöhung, die ich sonst nicht gehabt hätte? Die Antwort ist klar – und basiert nicht auf Bauchgefühl, sondern auf dem Schweizer Mietrecht.
Wie funktioniert das System?
In der Schweiz ist der Referenzzinssatz (festgelegt vom Bundesamt für Wohnungswesen, BWO) das wichtigste Instrument zur Mietzinsanpassung. Er wird quartalsweise publiziert und basiert auf dem Durchschnitt der ausstehenden inländischen Hypotheken.
Die zwei unabhängigen Seiten des Systems:
Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte → Mieterin/Mieter kann eine Senkung von ca. 2,91 % verlangen (muss aktiv beantragt werden).
Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte → Vermieter kann den Mietzins um ca. 3 % erhöhen (Art. 13 VMWG).
Zusätzlich – und das ist entscheidend – darf der Vermieter unabhängig davon erhöhen für:
· Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise, LIK): 40 % der aufgelaufenen positiven Teuerung (Art. 16 VMWG)
· Allgemeine Kostensteigerungen: soweit nachgewiesen; Beispiele rechnen oft mit rund 0,5 % pro Jahr
Diese Erhöhungsrechte für Teuerung und Kosten bestehen unabhängig davon, ob Sie zuvor eine Senkung beantragt haben. Der Vermieter kann sie geltend machen, egal ob Ihr Mietzins gerade gesunken ist oder nicht.
Der häufigste Irrtum
«Wenn ich die Mietsenkung beantrage, erhöht mir der Vermieter dann die Miete wegen Teuerung – das hätte er sonst nicht getan. Unterm Strich bin ich nicht besser dran.»
Dieser Gedankengang klingt intuitiv nachvollziehbar, ist aber rechtlich falsch. Der Vermieter hat das Recht auf Teuerungsanpassungen immer – unabhängig von Ihrer Senkungsanfrage. Wenn er es nicht tut, dann weil er es nicht geltend machen will, nicht weil Sie keine Senkung beantragt haben.
Das bedeutet: Wer eine Senkung nicht beantragt, verzichtet auf den Vorteil – erhält aber gegenüber dem Vermieter keinen «Rabatt» auf dessen Erhöhungsrechte. Es ist ein Nullsummenspiel zu Ihren Ungunsten.
Der Referenzzinssatz seit seiner Einführung (2008)
Der Referenzzinssatz wurde im September 2008 eingeführt (zuvor galten kantonale Hypothekarzinssätze). Seither hat er eine bemerkenswerte Geschichte durchlaufen:
| Zeitraum | Referenzzinssatz | Bewegung | Wer hat ein Recht? |
|---|---|---|---|
| Sep 2008 | 3,50 % | Einführung | – |
| 2009–2013 | 3,25 % → 2,00 % | ▼ 6 × −0,25 % | Mieter: je ~2,91 % Senkung |
| Jun 2015 | 1,75 % | ▼ −0,25 % | Mieter: ~2,91 % Senkung |
| Jun 2017 | 1,50 % | ▼ −0,25 % | Mieter: ~2,91 % Senkung |
| Mär 2020 – Mai 2023 | 1,25 % | ▼ −0,25 % (Rekordtief) | Mieter: ~2,91 % Senkung, danach 3 Jahre stabil |
| Jun 2023 | 1,50 % | ▲ +0,25 % | Vermieter: ~3 % Erhöhung |
| Dez 2023 | 1,75 % | ▲ +0,25 % | Vermieter: ~3 % Erhöhung |
| Mär 2025 | 1,50 % | ▼ −0,25 % | Mieter: ~2,91 % Senkung |
| Sep 2025 | 1,25 % | ▼ −0,25 % | Mieter: ~2,91 % Senkung |
Insgesamt gab es von 2008 bis 2025 11 Senkungen des Referenzzinssatzes (Senkungsrechte für Mieter) und 2 Erhöhungen (Erhöhungsrechte für Vermieter). Der Saldo liegt klar auf der Seite der Mieter – aber nur für jene, die ihre Rechte auch eingefordert haben.
Die folgenden Beispiele rechnen mit einer Ausgangsmiete von CHF 1'800 und berücksichtigen nur die zinsbedingten Anpassungen: −2,91 % pro Senkung um einen Viertelprozentpunkt, +3 % pro Erhöhung. Angenommen ist, dass der Vermieter jede zulässige Erhöhung auch verlangt.
Rechenbeispiel 1: 5 Jahre (Herbst 2021 bis 2026)
| Ereignis | Datum | Mit Antrag | Ohne Antrag |
|---|---|---|---|
| Ausgangsmiete | Sep 2021 | CHF 1'800 | CHF 1'800 |
| Vermieter erhöht (+3 %) | Jun 2023 | CHF 1'854 | CHF 1'854 |
| Vermieter erhöht (+3 %) | Dez 2023 | CHF 1'910 | CHF 1'910 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Mär 2025 | CHF 1'854 | CHF 1'910 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Sep 2025 | CHF 1'800 | CHF 1'910 |
| Miete im September 2026 | CHF 1'800 | CHF 1'910 |
Rechenbeispiel 2: 10 Jahre (Herbst 2016 bis 2026)
| Ereignis | Datum | Mit Antrag | Ohne Antrag |
|---|---|---|---|
| Ausgangsmiete | Sep 2016 | CHF 1'800 | CHF 1'800 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Jun 2017 | CHF 1'748 | CHF 1'800 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Mär 2020 | CHF 1'697 | CHF 1'800 |
| Vermieter erhöht (+3 %) | Jun 2023 | CHF 1'748 | CHF 1'800 |
| Vermieter erhöht (+3 %) | Dez 2023 | CHF 1'800 | CHF 1'800 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Mär 2025 | CHF 1'748 | CHF 1'800 |
| Senkung beantragt (−2,91 %) | Sep 2025 | CHF 1'697 | CHF 1'800 |
| Miete im September 2026 | CHF 1'697 | CHF 1'800 |
Rechenbeispiel 3: seit Einführung (2008 bis 2026)
Der grösste Vorteil ergibt sich im längsten Zeithorizont. Von 2009 bis 2020 sank der Referenzzinssatz in neun Schritten von 3,50 % auf 1,25 % – neun mögliche Senkungsanträge, danach folgten zwei Erhöhungen und zwei weitere Senkungen.
| Ereignis | Datum | Mit Antrag | Ohne Antrag |
|---|---|---|---|
| Ausgangsmiete | Sep 2008 | CHF 1'800 | CHF 1'800 |
| 9 Senkungen à −2,91 % (kumuliert) | 2009–2020 | CHF 1'380 | CHF 1'800 |
| Vermieter erhöht (2 × +3 %) | Jun / Dez 2023 | CHF 1'464 | CHF 1'800 |
| 2 Senkungen à −2,91 % | Mär / Sep 2025 | CHF 1'380 | CHF 1'800 |
| Miete im September 2026 | CHF 1'380 | CHF 1'800 |
Was ist mit der Teuerung – zahlt man die trotzdem?
Ja – aber das ist unabhängig davon, ob man Senkungen beantragt hat. Zur Veranschaulichung: Die Schweizer Teuerung (LIK) verlief von 2009 bis 2021 ausgesprochen flach, oft sogar negativ. Nur in den Jahren 2022 und 2023 gab es spürbare Preissteigerungen.
Selbst wenn der Vermieter alle Teuerungserhöhungen konsequent geltend gemacht hätte:
- Die Teuerungserhöhung wird immer auf den aktuell gültigen Mietzins berechnet
- Bei einem tieferen Basis-Mietzins (weil Senkungen beantragt wurden) fällt auch der absolute Franken-Betrag der Teuerungserhöhung tiefer aus
- Wer jede Senkung beantragt hat, profitiert also doppelt: tieferer Grundmietzins und tiefere absolute Teuerungszuschläge
Beispiel Teuerungserhöhung 2022/2023:
Mieter A (alle Senkungen beantragt): Basis CHF 1'380 · Teuerungsanteil 1,5 % = +CHF 21/Monat
Mieter B (nie beantragt): Basis CHF 1'800 · Teuerungsanteil 1,5 % = +CHF 27/Monat
Mieter A zahlt auch nach der Teuerungserhöhung weniger – absolut und relativ.
Fazit: Immer Antrag stellen – ohne Ausnahme
Die drei wichtigsten Erkenntnisse
- Das Recht des Vermieters auf Teuerungsanpassungen besteht immer – unabhängig davon, ob Sie eine Senkung beantragt haben oder nicht.
- Wer keine Senkung beantragt, ist zwar vor zinsbedingten Erhöhungen geschützt, bis der Satz über seinen Ausgangssatz steigt – zahlt aber in allen übrigen Jahren mehr. In allen drei Beispielen lohnt sich der Antrag deutlich.
- Seit Einführung des Referenzzinssatzes 2008 summieren sich die Einsparungen auf rund CHF 65'000 – bei einer Ausgangsmiete von CHF 1'800.
Die einzige rationale Antwort: Ja, immer Antrag stellen.
Es gibt eine einzige Einschränkung: Das Verhältnis zum Vermieter. Wer in einem kleinen Mehrfamilienhaus wohnt und eine gute Beziehung zum privaten Vermieter hat, mag abwägen, ob ein Antrag über wenige Franken den sozialen Frieden wert ist. Aber rechtlich sind Sie immer im Recht – und langfristig ist das Potenzial erheblich.
So stellen Sie den Antrag richtig
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1Termin prüfen: Der Referenzzinssatz wird vom BWO quartalsweise publiziert (März, Juni, September, Dezember). Sie können den Antrag stellen, sobald der neue, tiefere Satz offiziell gilt.
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2Frist beachten: Der Antrag muss auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Ihres Mietvertrags gestellt werden (meist der Beginn des nächsten Monats mit Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist). Sofort nach Publikation handeln.
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3Schriftlich und eingeschrieben: Antrag immer schriftlich, am besten per Einschreiben. Betreff: «Begehren um Mietzinsherabsetzung gestützt auf Art. 270a OR». Den aktuellen Referenzzinssatz angeben und den Satz, auf dem die heutige Miete beruht.
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4Vermieterantwort abwarten: Der Vermieter hat 30 Tage Zeit zu antworten. Lehnt er ab oder antwortet nicht, können Sie innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (zuständig nach Lage der Liegenschaft, kostenlos).
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5Massgebenden Referenzzinssatz ermitteln: Entscheidend ist der Satz, auf dem die heutige Miete beruht – also der Satz der letzten Mietzinsanpassung (amtliches Formular) oder, wenn die Miete seit Vertragsbeginn nie angepasst wurde, der Satz im Mietvertrag. Eine Änderung, die schon weitergegeben wurde, zählt nicht noch einmal (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Fehlt die Angabe, hilft das BWO oder der Mieterverband mit historischen Werten weiter.
Einen Musterbrief für die Mietzinssenkung, vorausgefüllt mit Ihren Werten, finden Sie im Referenzzinssatz-Rechner. Weitere Musterformulare für den Senkungsantrag bieten der Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband (MV) sowie viele Kantone kostenlos an.