Seit die SNB den Leitzins im Juni 2025 auf 0,0% gesenkt hat, ist die Frage «SARON oder Fest?» aktueller denn je. SARON-Hypotheken sind derzeit sehr günstig – aber wie lange bleibt das so? Und wann schützt man sich besser mit einer Festhypothek? Dieser Artikel erklärt die Mechanismen und hilft Ihnen, die richtige Wahl für Ihre Situation zu treffen.
Was ist eine SARON-Hypothek?
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight – der Tagesgeldzins, zu dem sich Schweizer Banken untereinander Geld leihen. Seit der Abschaffung des LIBOR im Jahr 2022 ist der SARON die Referenzzinsbasis für kurzfristige Schweizer Franken-Darlehen.
Eine SARON-Hypothek hat keinen festen Zinssatz. Stattdessen wird der Zins alle drei Monate neu festgesetzt, basierend auf dem compoundierten SARON der letzten 90 Tage plus einem Bankenaufschlag (Marge), der üblicherweise zwischen 0,70% und 1,20% liegt.
Formel SARON-Zins: Effektivzins = SARON (compoundiert) + Marge der Bank
Beispiel (April 2026): SARON ≈ 0,0% + Marge 0,85% = Gesamtzins ca. 0,85%
Was ist eine Festhypothek?
Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie mit der Bank einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit – typischerweise 2, 5, 10 oder 15 Jahre. Egal wie sich die Marktzinsen entwickeln: Ihr Zins bleibt konstant. Das gibt Planungssicherheit, kostet aber in der Regel eine Prämie gegenüber dem aktuellen SARON-Zins.
Typische Richtwerte für Festhypotheken (April 2026): 5-jährig ca. 1,3–1,6%, 10-jährig ca. 1,5–1,9%. Diese Sätze spiegeln die Erwartung der Märkte, dass die Zinsen mittelfristig leicht steigen werden.
SARON vs. Festhypothek – die wichtigsten Unterschiede
- Zins schwankt quartalsweise
- Aktuell sehr günstig (ca. 0,8–1,0%)
- Kündigung meist mit 3–6 Monaten möglich
- Profitiert von Zinssenkungen sofort
- Risiko: Zinsanstieg belastet sofort
- Gut bei: stabiler Finanzlage, Risikobereitschaft
- Zins konstant über gesamte Laufzeit
- Aktuell ca. 1,3–1,9% (je nach Laufzeit)
- Vorzeitige Auflösung teuer (Vorfälligkeitsentschädigung)
- Kein Vorteil bei Zinssenkungen
- Schutz bei Zinsanstieg
- Gut bei: Budgetsensibilität, langer Planung
Rechenbeispiel: 10 Jahre SARON vs. Festhypothek
| Szenario | SARON (Ø-Zins) | Festhypothek 10J | Differenz (Zinskosten) |
| Zinsen bleiben tief (Ø 0,9%) | CHF 63'000 | CHF 119'000 | SARON spart ~CHF 56'000 |
| Moderate Erhöhung (Ø 1,7%) | CHF 119'000 | CHF 119'000 | Gleichstand |
| Starker Anstieg (Ø 2,8%) | CHF 196'000 | CHF 119'000 | Fest spart ~CHF 77'000 |
| Angenommener Festhypothekenzins: 1,70% p.a. Keine Amortisation einbezogen (vereinfacht). | |||
Dieses Beispiel zeigt: Wer SARON wählt und die Zinsen steigen stark, zahlt deutlich mehr. Wer Fest wählt und die Zinsen bleiben tief, verschenkt Geld. Die Frage ist letztlich eine Zinsprognose – und die ist auch für Profis schwierig.
Was sagen die Märkte? – Die Zinskurve lesen
Der Markt preist seine Zinserwartungen in der Swap-Kurve ein. Ist diese Kurve steil (langfristige Zinsen deutlich höher als kurzfristige), erwartet der Markt Zinsanstiege. Ist sie flach oder invers, rechnet man mit Stagnation oder Senkungen.
Im April 2026 ist die CHF-Swap-Kurve flach mit leicht positivem Gefälle. Der Markt erwartet keine aggressiven SNB-Erhöhungen, aber einen moderaten Anstieg ab 2027. Das bedeutet: SARON-Hypotheken sind heute günstig, aber die Prämie der Festhypothek ist vergleichsweise moderat.
Wann lohnt sich welche Variante?
SARON-Hypothek empfehlenswert, wenn…
- Sie ausreichend finanziellen Puffer haben, um einen Zinsanstieg von 1–2% zu verkraften
- Sie die Hypothek in absehbarer Zeit (5–7 Jahre) amortisieren oder ablösen wollen
- Sie überzeugt sind, dass die SNB die Zinsen lang tief hält
- Die aktuelle Marge Ihrer Bank attraktiv ist (unter 0,90%)
Festhypothek empfehlenswert, wenn…
- Ihr Budget wenig Spielraum für höhere Raten lässt (knappe Tragbarkeit)
- Sie für die nächsten 10+ Jahre planen und Planungssicherheit schätzen
- Sie die Immobilie langfristig halten und nicht kurzfristig verkaufen wollen
- Ein Zinsanstieg Sie in finanzielle Bedrängnis bringen würde
Die Hybridstrategie: Splitting
Viele Experten empfehlen eine gemischte Strategie: Ein Teil der Hypothek als SARON, ein Teil als Festhypothek mit unterschiedlichen Laufzeiten. Das reduziert das Risiko, zur falschen Zeit eine lange Bindung einzugehen («Klumpenrisiko»), und ermöglicht gleichzeitig, von günstigen SARON-Phasen zu profitieren.
Beispiel Splitting: CHF 700'000 Hypothek → CHF 350'000 SARON + CHF 350'000 Fest 10 Jahre. Vorteil: Klumpenrisiko reduziert. Nachteil: zwei Verträge, zwei Ablaufdaten, mehr Verwaltungsaufwand.
Vorfälligkeitsentschädigung – der oft vergessene Kostenfaktor
Wer eine Festhypothek vorzeitig auflösen will (z.B. bei Verkauf der Immobilie), zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann bei langen Restlaufzeiten und grossen Hypotheken schnell fünf- bis sechsstellige Beträge erreichen. SARON-Hypotheken sind hier deutlich flexibler.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- SARON ist heute günstiger – aber das Zinsrisiko trägt der Schuldner
- Festhypothek gibt Sicherheit – kostet aber eine Prämie gegenüber SARON
- Entscheidend: Finanzielle Pufferfähigkeit und Planungshorizont
- Splitting kombiniert beide Vorteile, erhöht aber den Verwaltungsaufwand
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Fest immer einkalkulieren
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