Das Eigenheim ist oft der grösste Vermögenswert einer Familie. Was damit nach dem Tod passiert, ist rechtlich klar geregelt – aber für viele überraschend komplex. Ein Haus kann nicht einfach «aufgeteilt» werden, und Erbengemeinschaften führen nicht selten zu Konflikten. Wer rechtzeitig plant, schützt Angehörige und spart Steuern.
Was passiert ohne Testament?
Verstirbt jemand ohne Testament, greift in der Schweiz das gesetzliche Erbrecht (ZGB Art. 457 ff.). Die Immobilie wird Teil der Erbmasse und geht zu gleichen Teilen an alle gesetzlichen Erben über – die Erbengemeinschaft entsteht automatisch.
Gesetzliche Erbfolge (vereinfacht):
• 1. Priorität: Nachkommen (Kinder, Kindeskinder)
• 2. Priorität: Eltern und deren Nachkommen (Geschwister)
• 3. Priorität: Grosseltern und deren Nachkommen
Ehegatten / eingetragene Partner erben parallel zur 1. Priorität je nach Güterstand ½ oder ¾ des Nachlasses.
Sind mehrere Erben vorhanden, gehört das Haus allen gemeinsam. Jede Verfügung über die Immobilie (Verkauf, Vermietung, Renovierung) erfordert Einstimmigkeit – was in der Praxis oft zu Blockaden und Streit führt.
Pflichtteil: Was nicht frei vererbt werden kann
Schweizer Recht schützt bestimmte Erben mit einem Pflichtteil. Das sind Mindeststquoten am gesetzlichen Erbteil, die durch Testament nicht unterschritten werden dürfen:
- Nachkommen: Pflichtteil = ½ des gesetzlichen Erbteils
- Ehegatten/eingetragene Partner: Pflichtteil = ½ des gesetzlichen Erbteils
- Eltern: seit 2023 kein Pflichtteil mehr (Erbrechtsreform 2023)
Das bedeutet: Sie können über die freie Quote hinaus frei verfügen – aber die Pflichtteile der Kinder und des Ehepartners müssen bedient werden.
Die Erbengemeinschaft und das Problem der Immobilie
Ein Haus lässt sich nicht halbieren. Wenn mehrere Erben das Eigenheim erhalten, entstehen oft schwierige Situationen:
- Ein Erbe möchte das Haus behalten, ein anderer braucht Liquidität → Konflikt
- Wer «zu sich kauft» (das Haus aus der Erbengemeinschaft übernimmt), muss die anderen Erben auszahlen – dafür braucht er Kapital oder muss eine Hypothek aufnehmen
- Wird das Haus verkauft, fällt Grundstückgewinnsteuer an
- Solange keine Einigung besteht, sind alle Erben blockiert
⚠️ Praxistipp: Regeln Sie im Testament oder Erbvertrag ausdrücklich, wer das Eigenheim zu welchen Bedingungen übernehmen darf. Ohne klare Regelung riskieren Sie jahrelange Erbauseinandersetzungen.
Erbschaftssteuer: Kanton entscheidet
Die Erbschaftssteuer ist in der Schweiz Kantonssache – es gibt keine Bundessteuer. Die Belastung hängt vom Kanton, dem Verwandtschaftsgrad und dem Nachlasswert ab.
| Verhältnis zum Erblasser | Typische Kantone ohne Steuer | Typischer Steuersatz |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | Fast alle Kantone | 0% (fast überall) |
| Kinder / Nachkommen | ZH, BE, LU, SG, AG u.v.m. | 0% in 23 von 26 Kantonen |
| Geschwister | Wenige | 3–30% je nach Kanton |
| Nicht verwandte Personen | Keine | 6–50% je nach Kanton |
Fazit: Zwischen Ehegatten und direkten Nachkommen fällt in den meisten Kantonen keine oder nur minimale Erbschaftssteuer an. Bei weiter entfernten Verwandten oder Unverheirateten ist die Belastung jedoch erheblich.
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf aus dem Erbe
Wird eine geerbte Immobilie verkauft, fällt Grundstückgewinnsteuer auf die Wertsteigerung seit dem ursprünglichen Kauf (nicht seit dem Erbfall) an. Je länger die Haltedauer, desto tiefer der Steuersatz – aber desto mehr Zeit für Wertsteigerung.
Wichtig: In den meisten Kantonen wird beim Erbfall keine sofortige Grundstückgewinnsteuer fällig – der Erbgang gilt als steuerneutraler Übergang. Die Steuer entsteht erst beim tatsächlichen Verkauf, basierend auf dem Originalerwerbspreis des Erblassers.
Gestaltungsmöglichkeiten: Konflikte vermeiden
1. Testament oder Erbvertrag
Mit einem Testament kann der Erblasser festlegen, wer das Eigenheim bekommt – innerhalb der Pflichtteilsgrenzen. Im Erbvertrag (erfordert Zustimmung der Erben) können konkrete Regelungen bindend vereinbart werden, die auch zu Lebzeiten gelten.
2. Übernahmerecht einräumen
Bestimmen Sie in Ihrem Testament, dass ein bestimmter Erbe das Recht hat, die Immobilie zum Verkehrswert zu übernehmen – und die anderen Erben in Geld auszuzahlen. So bleibt das Haus in der Familie, ohne dass eine Einigung aller notwendig ist.
3. Schenkung zu Lebzeiten
Wer die Immobilie schon zu Lebzeiten überträgt, kann Erbschafts- und Erbteilungsprobleme vermeiden. In Anrechnung an den Pflichtteil wird die Schenkung beim Erbgang aber angerechnet. In vielen Kantonen fällt auch hier keine oder wenig Schenkungssteuer zwischen Direktverwandten an.
4. Nutzniessungsrecht oder Wohnrecht
Der überlebende Ehegatte kann das Eigenheim bewohnen bleiben, ohne es zu besitzen: durch ein Wohnrecht (kostenlose Nutzung) oder Nutzniessung (kann auch vermieten). Die Kinder sind Eigentümer, der Elternteil bewohnt das Haus. Das reduziert Konflikte und Steuerlast.
| Lösung | Steuer | Konflikpotenzial |
| Ohne Testament (gesetzliche Erbfolge) | Minimal (Kinder) | Hoch – Erbengemeinschaft |
| Testament mit Übernahmerecht für Kind A | Minimal | Tief – klare Regelung |
| Wohnrecht für Ehegatte, Eigentum an Kinder | Minimal | Tief |
| Schenkung zu Lebzeiten (mit Anrechnung) | Meist 0% (Kanton) | Tief – frühzeitig geregelt |
Die wichtigsten Handlungsempfehlungen
- Testament oder Erbvertrag erstellen – nicht auf gesetzliche Erbfolge verlassen
- Übernahmerecht für konkrete Person im Testament festhalten
- Nutzniessung oder Wohnrecht für überlebenden Ehegatte prüfen
- Kantonale Erbschaftssteuern vorab klären (besonders bei unverheirateten Paaren)
- Schenkung zu Lebzeiten als Alternative prüfen
- Rechtzeitig einen Notar oder Erbrechtsanwalt beiziehen