Abschaffung des Eigenmietwerts

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer in der Schweiz dem steuerbaren Einkommen anrechnen müssen. Die Idee dahinter: Wer sein eigenes Haus bewohnt, "spart" sich die Miete – diesen Vorteil betrachtet der Fiskus als Einkommen.

In der Praxis wird der Eigenmietwert kantonal festgesetzt und beträgt in der Regel 60–70% der ortsüblichen Marktmiete. Bei einer Wohnung, die auf dem Markt 3'000 Franken pro Monat kosten würde, werden also rund 2'000–2'100 Franken pro Monat (24'000–25'200 Franken pro Jahr) als zusätzliches Einkommen besteuert.

Im Gegenzug dürfen Eigentümer die Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Was ändert sich konkret?

Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ist beschlossene Sache. Ab dem 1. Januar 2029 gilt:

• Der Eigenmietwert entfällt – bei der direkten Bundessteuer wie bei den Kantons- und Gemeindesteuern, und zwar für selbst bewohnte Erst- und Zweitwohnungen.
• Schuldzinsen nur noch quotal abziehbar: Private Schuldzinsen sind künftig nur noch im Verhältnis der nicht selbst genutzten Liegenschaften zum gesamten Privatvermögen abzugsfähig. Wer keine Renditeliegenschaft besitzt, kann Hypothekarzinsen faktisch nicht mehr abziehen.
• Unterhaltskostenabzug fällt weg: Bei selbst bewohntem Wohneigentum sind weder effektive Unterhaltskosten noch Pauschalabzüge, Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten abziehbar. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
• Ersterwerberabzug als Abfederung: Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, darf im ersten Jahr Schuldzinsen bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (Übrige) abziehen. Der Höchstbetrag sinkt jährlich um 10 % des Ausgangsbetrags und ist nach zehn Jahren aufgebraucht.
• Energetische Sanierungen: Beim Bund entfällt der Abzug. Die Kantone dürfen ihn längstens bis 2050 weiterhin gewähren – jeder Kanton entscheidet selbst. Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene abziehbar.
• Neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Die Kantone erhalten die Verfassungsgrundlage, auf überwiegend selbst genutzten Zweitwohnungen eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben – als Kompensation für Tourismusregionen.

Das Resultat: Eigentümer versteuern kein fiktives Einkommen mehr – verlieren dafür jene Abzüge, die dieses Einkommen bisher kompensiert haben.

Wer gewinnt?

Eigentümer ohne oder mit kleiner Hypothek

Wer sein Eigenheim abbezahlt hat oder nur noch eine kleine Restschuld trägt, zahlt heute Eigenmietwert-Steuer ohne nennenswerte Gegenabzüge. Diese Eigentümer – oft Rentnerinnen und Rentner – gewinnen am meisten. Die Steuerbelastung auf dem fiktiven Einkommen entfällt, und sie hatten ohnehin kaum Zinsabzüge mehr zu beanspruchen.

Junge Eigentümer mit kurzer Besitzesdauer

Wer erst kürzlich gekauft hat und eine hohe Hypothek trägt, profitiert ebenfalls – allerdings weniger stark. Sie verlieren zwar den Schuldzinsenabzug, der bei einer CHF-600'000-Hypothek zu 2 % immerhin CHF 12'000/Jahr beträgt. Doch der Wegfall des Eigenmietwerts kann das kompensieren, wenn die Marktmieten hoch sind – und in den ersten zehn Jahren federt der Ersterwerberabzug einen Teil des Verlusts ab.

Wer verliert?

Eigentümer mit hoher Hypothek und viel Unterhalt

Wer eine hohe Hypothek hat und regelmässig viel in Unterhalt investiert, nutzt heute das System zu seinem Vorteil: Die Zinsabzüge und Unterhaltsabzüge übersteigen den Eigenmietwert – es resultiert eine Steuerersparnis gegenüber einem vergleichbaren Mieter. Diese Eigentümer verlieren durch die Reform ihre steuerliche Vorzugsstellung.

Kantone und Gemeinden

Der Eigenmietwert ist eine bedeutende Einnahmequelle. Schätzungen zufolge reduziert die Abschaffung die kantonalen und kommunalen Steuererträge um mehrere Milliarden Franken pro Jahr. Kantone mit vielen Zweitwohnungen können einen Teil davon über die neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auffangen – ob und wie stark sie davon Gebrauch machen, entscheidet jeder Kanton in den kommenden Jahren selbst.

Mieterinnen und Mieter – indirekt

Die Abschaffung des Eigenmietwerts macht Wohneigentum für viele attraktiver. Das könnte die Nachfrage nach Kaufobjekten weiter erhöhen und – in Verbindung mit dem knappen Angebot – die Kaufpreise treiben. Für Mieter, die sich den Kauf ohnehin schon kaum leisten können, verschlechtert sich die Lage tendenziell.

Was ändert sich beim Kauf? Ein Überblick

• Eigenheimkauf wird steuerlich einfacher: Keine jährliche Eigenmietwert-Deklaration mehr, kein kompliziertes Abwägen von Abzügen.
• Hypotheken-Strategie ändert sich: Heute lohnt sich oft eine hohe Hypothek wegen der Zinsabzüge (indirekte Amortisation). Nach der Reform sinkt dieser Anreiz – schnelleres Abbezahlen wird attraktiver.
• Unterhalt wird teurer (netto): Werterhaltende Renovationen sind bis Ende 2028 steuerlich abzugsfähig, danach nicht mehr – das erhöht die effektiven Kosten und macht den Zeitpunkt einer Sanierung zur Rechenaufgabe.
• Zweitwohnungen: Auch dort entfällt der Eigenmietwert. Dafür dürfen die Kantone neu eine Objektsteuer auf selbst genutzten Zweitliegenschaften erheben.

Ab wann gilt die Abschaffung?

• 20. Dezember 2024: Das Parlament verabschiedet das Bundesgesetz über den Systemwechsel, gekoppelt an einen Verfassungsbeschluss zur Zweitliegenschaftssteuer.
• 28. September 2025: Volk und Stände nehmen die Vorlage mit 57,7 % Ja an.
• 1. April 2026: Der Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft – später als ursprünglich angestrebt, weil Bund und Kantone die Umsetzung vorbereiten müssen.
• Bis 31. Dezember 2028: Es gilt unverändert das heutige Recht. Der Eigenmietwert ist steuerbar, Schuldzinsen und Unterhaltskosten bleiben abziehbar.
• Ab 1. Januar 2029: Der Systemwechsel greift.

Offen ist vor allem die kantonale Umsetzung: ob ein Kanton die Kann-Bestimmung für energetische Sanierungen nutzt und ob er eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführt, entscheidet sich in den kantonalen Parlamenten. Mehrere Kantone haben 2026 entsprechende Vernehmlassungen eröffnet.