Rund jede dritte Ehe in der Schweiz wird geschieden. Gehört ein Eigenheim dazu, steht oft die drängendste aller Fragen im Raum: Wer bekommt das Haus? Die Antwort hängt von Eigentumsstruktur, Güterstand und finanzieller Tragbarkeit ab – und ist häufig komplizierter als erwartet.
Schritt 1: Wem gehört das Haus?
Die erste entscheidende Frage ist: Wie steht das Eigenheim im Grundbuch?
- Alleineigentum: Nur eine Person ist Eigentümerin. Das Haus gehört rechtlich dieser Person – unabhängig davon, ob der andere mitbezahlt hat.
- Miteigentum: Beide Partner sind zu einem bestimmten Bruchteil (z.B. je ½) im Grundbuch eingetragen. Das Haus gehört beiden anteilig.
- Gesamteigentum: Beide Partner gehören gemeinsam, ohne getrennte Quoten (kommt bei Ehepaaren selten vor, eher bei einfachen Gesellschaften).
Schritt 2: Welcher Güterstand gilt?
In der Schweiz gilt ohne ehelichen Vertrag der gesetzliche Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Das ist für die Aufteilung zentral:
Errungenschaftsbeteiligung (Standardfall):
• Eigengut: Vermögen, das vor der Ehe gehörte oder durch Erbschaft/Schenkung erworben wurde → verbleibt beim jeweiligen Partner
• Errungenschaft: Alles, was während der Ehe gemeinsam erarbeitet wurde (inkl. Lohn, Ersparnisse, Wertzuwachs) → wird je hälftig geteilt
Wurde das Haus vor der Ehe gekauft und mit eigenem Vermögen (Eigengut) finanziert, zählt es grundsätzlich zum Eigengut. Floss jedoch während der Ehe gemeinsam erarbeitetes Kapital (Errungenschaft) in Amortisation oder Renovation, entsteht ein Ersatzanspruch der Errungenschaft ans Eigengut – und umgekehrt.
Die drei möglichen Lösungen
- Ein Partner kauft den anderen aus
- Braucht Kapital oder neue Hypothek
- Tragbarkeit muss alleine erfüllt werden
- Grundbuchänderung nötig
- Häufigste Lösung bei Kindern im Haushalt
- Immobilie wird veräussert
- Erlös nach Hypothek & Kosten geteilt
- Grundstückgewinnsteuer fällig
- Sauberste Lösung wenn kein Auskauf möglich
- Markt & Timing relevant
- Beide bleiben Miteigentümer
- Selten praktikabel
- Nur sinnvoll mit klarem Vertrag
- Z.B. bis Kinder volljährig
- Erfordert gutes Einvernehmen
Der Auskauf: Wann ist er möglich?
Wenn ein Partner das Haus übernehmen will, muss er den anderen auszahlen. Die Auszahlung berechnet sich aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich der Hypothekenschuld, aufgeteilt nach Eigentumsquoten und güterrechtlichen Ansprüchen.
| Position | Betrag |
| Marktwert der Immobilie | CHF 950'000 |
| Abzüglich Hypothek | −CHF 400'000 |
| Nettowert (Eigenkapital) | CHF 550'000 |
| Anteil übernehmender Partner (½) | CHF 275'000 |
| Auszahlung an ausscheidenden Partner | CHF 275'000 |
| Neue Hypothek übernehmender Partner | CHF 675'000 (bestehende + Auszahlung) |
Der übernehmende Partner muss prüfen, ob er eine Hypothek von CHF 675'000 allein tragbar nachweisen kann. Bei der Bank gilt die 33%-Regel mit 5% kalkulatorischem Zins.
Das grösste Hindernis: Alleinige Tragbarkeit
Viele Scheidungen scheitern daran, dass keiner der Partner alleine die Tragbarkeit für das Eigenheim erfüllt. Die Bank rechnet mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5,0% – und bei einem Alleinverdiener sieht das Bild oft anders aus als bei zwei gemeinsamen Einkommen.
⚠️ Achtung: Auch wenn die Bank einer Übernahme zustimmt, bleibt häufig die Frage offen, wer die Hypothek alleine amortisieren und unterhalten kann. Rechnen Sie realistisch und beziehen Sie laufende Kinderkosten und Alimente mit ein.
Was passiert mit dem WEF-Bezug aus der Pensionskasse?
Wurde für den Eigenheimkauf ein WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse getätigt, kommt dieser bei der Scheidung in die Güterrechtsabrechnung. Grundsätzlich gilt:
- Der Vorbezug ist Teil der Errungenschaft und wird güterrechtlich geteilt, wenn er aus Errungenschaftsmitteln stammte
- Wird die Immobilie verkauft, muss der Vorbezug grundsätzlich zurückbezahlt werden – ausser der Erlös fliesst in eine neue selbst bewohnte Immobilie
- Bei Übernahme durch einen Partner: Die PK-Forderung muss zwischen den Parteien geregelt werden
Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf
Wird das Haus im Rahmen der Scheidung verkauft, fällt Grundstückgewinnsteuer an. Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich des ursprünglichen Erwerbspreises und anrechenbaren Investitionen. Die Steuer ist in der Abrechnung als Kosten zu berücksichtigen.
In vielen Kantonen gibt es bei einer nachgewiesenen Scheidungs-Notlage Stundungsmöglichkeiten oder reduzierte Sätze – fragen Sie das zuständige Steueramt an.
Handänderungssteuer beim Auskauf
Wenn ein Partner die andere Hälfte übernimmt, ist das rechtlich eine Handänderung. In den meisten Kantonen fällt dabei Handänderungssteuer an (0,5–3,3%). Einige Kantone sehen für Scheidungen jedoch Ausnahmen oder Erleichterungen vor – prüfen Sie die kantonale Regelung.
Empfehlung: Frühzeitig regeln
Je früher Sie in einer Scheidungssituation Klarheit über das Eigenheim schaffen, desto besser – für alle Beteiligten, insbesondere für die gemeinsamen Kinder. Warten Sie nicht darauf, dass das Gericht entscheidet. Eine einvernehmliche Regelung ist fast immer günstiger, schneller und weniger belastend.
Die wichtigsten Fragen beim Eigenheim in der Scheidung
- Wer steht im Grundbuch – Alleineigentum oder Miteigentum?
- Welcher Güterstand gilt – Errungenschaftsbeteiligung oder Ehevertrag?
- Kann einer allein die Tragbarkeit erfüllen?
- Was wurde aus Eigengut, was aus Errungenschaft finanziert?
- Gibt es einen WEF-Bezug – und wie wird er behandelt?
- Welche Steuerfolgen hat Verkauf oder Auskauf im konkreten Kanton?