Berechnen Sie alle einmaligen Kosten beim Immobilienerwerb: Handänderungssteuer, Notar, Makler, Grundbucheintrag und mehr.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Die Kaufnebenkosten werden auf den Kaufpreis berechnet und müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden – sie dürfen nicht über die Hypothek abgedeckt werden. Die Handänderungssteuer variiert kantonal stark: ZH, UR, SZ, GL, ZG, SH, AG, TI erheben gar keine, am höchsten liegt Neuenburg mit 3,3 % (Selbstnutzer 2,2 %), gefolgt von Genf und Basel-Stadt mit je 3 %. Notargebühren in der Deutschschweiz liegen typischerweise bei 0,2–0,5% des Kaufpreises. Eine pauschale Faustregel führt hier in die Irre: Ohne Handänderungssteuer bleiben oft rund 1–1,5% des Kaufpreises, mit hohem Satz werden es gegen 5%. Rechnen Sie mit Ihrem Kanton – und planen Sie den Betrag zusätzlich zum Eigenkapital ein.Welche Nebenkosten beim Kauf anfallen
Zum Kaufpreis kommen einmalige Kosten, die je nach Kanton stark schwanken – von unter 1 % bis über 5 % des Kaufpreises:
- Handänderungssteuer: eine kantonale Steuer auf den Eigentumswechsel. Keine erheben ZH, UR, SZ, GL, ZG, SH, AG, TI.
- Grundbuchgebühren: für den Eintrag des neuen Eigentümers.
- Beurkundung: Notariatskosten für den Kaufvertrag.
- Schuldbrief: Die Bank verlangt als Sicherheit ein Grundpfand; dessen Errichtung kostet Gebühren, die sich nach der Hypothek richten.
- Maklerprovision: wer sie trägt, ergibt sich aus dem Maklervertrag – in der Regel die auftraggebende Partei, häufig also die Verkäuferschaft. Eine andere Aufteilung ist vertraglich möglich; wenn Sie selbst einen Käufermakler beauftragen, tragen Sie die Provision. Der Rechner hat dafür ein eigenes Feld.
Die Handänderungssteuer im Vergleich
Die Unterschiede sind gross: Während Zürich, Zug, Aargau oder das Tessin gar keine Handänderungssteuer kennen (das Tessin erhebt allerdings eine Grundbuchabgabe von 1,1 %), verlangen Genf und Basel-Stadt 3 % und Neuenburg 3,3 %. In Freiburg, Waadt und Wallis kommt ein Gemeindezuschlag dazu, in Appenzell Ausserrhoden und Graubünden ist die Steuer Sache der Gemeinde. Ermässigungen für Selbstnutzer kennen Bern, Freiburg, Solothurn, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Neuenburg und Jura – der Rechner berücksichtigt sie, wenn Sie «selbst bewohnt» ankreuzen. Wer die Steuer trägt, regelt der Kanton; verbreitet ist eine Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die Sätze aller 26 Kantone stehen in der Seitenleiste und auf Kaufnebenkosten nach Kanton.
Nebenkosten zählen nicht zum Eigenkapital
Banken finanzieren nur den Kaufpreis – die Nebenkosten müssen Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen. Wer genau 20 % Eigenkapital hat, dem fehlt das Geld für die Nebenkosten. Der Rechner zeigt deshalb den gesamten Eigenkapitalbedarf. Ob die Finanzierung danach trägt, prüfen Sie mit dem Tragbarkeitsrechner.
Übrigens: Die Handänderungs- und Beurkundungskosten sind zwar nicht vom Einkommen abziehbar, zählen aber in vielen Kantonen beim späteren Verkauf zu den Anlagekosten und senken damit die Grundstückgewinnsteuer.
Fragen zum Kaufnebenkosten-Rechner
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Grundlagen & Stand
Redaktionell geprüft: · Mit den offiziellen Quellen abgeglichen. Keine externe Fachprüfung durch eine Hypothekar-, Steuer- oder Rechtsfachperson. Alle Formeln und Annahmen →
- Handänderungssteuer der Kantone – ESTV, Dossier Steuerinformationen «Handänderungssteuer» (Stand der Gesetzgebung 1.1.2022) und «Geltende Steuern» (Stand 1.1.2026); Wallis: Gesetz über die Handänderungssteuer (SGS 643.1) Art. 14/15; Freiburg: Revision per 1.1.2024; Solothurn: Praxis Steueramt 2024 (geprüft )
- Tragbarkeit, Eigenkapital und Amortisation – SBVg, Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, von der FINMA anerkannt): 10 % Eigenmittel nicht aus der 2. Säule, Differenz Kaufpreis–Belehnungswert ebenfalls, Amortisation innert 15 Jahren auf 2/3; übrige Werte Bankpraxis (geprüft )
Laufende Marktdaten (Hypothekarzinsen, SARON, Leitzins) werden wöchentlich automatisch aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank nachgeführt und in der Marktübersicht mit Stand ausgewiesen.