In der Schweiz muss die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden (indirekte oder direkte Amortisation). Berechnen Sie Ihren Amortisationsplan.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek regelmässig an die Bank zurück, was die Zinslast senkt, aber auch die Steuerabzüge mindert. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie denselben Betrag auf ein Säule-3a-Konto ein – die Hypothek bleibt konstant und vollständig zinswirksam, das 3a-Guthaben wächst steueroptimiert. Der 2. Rang (der Teil über zwei Dritteln des Belehnungswerts) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter amortisiert werden. Die indirekte Amortisation über ein verpfändetes 3a-Konto ist in der Regel die steuereffizienteste Strategie.Die Amortisationspflicht
Eine Hypothek besteht meist aus zwei Teilen. Die 1. Hypothek reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts und muss nicht zurückbezahlt werden. Der Teil darüber, die 2. Hypothek, muss innert 15 Jahren amortisiert werden (Richtlinie der Bankiervereinigung). Viele Banken verlangen zusätzlich, dass sie bis zur Pensionierung abbezahlt ist.
| 1. Hypothek (bis zwei Drittel) | CHF 666'667 |
| 2. Hypothek | CHF 133'333 |
| Amortisation über 15 Jahre | rund CHF 8'900 pro Jahr |
Direkt oder indirekt amortisieren?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek jährlich zurück. Die Schuld sinkt und mit ihr die Zinslast. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie stattdessen in die Säule 3a ein und verpfänden das Guthaben der Bank. Die Hypothek bleibt gleich hoch und wird erst bei Fälligkeit mit dem 3a-Kapital reduziert.
Der Vorteil der indirekten Variante beruhte bisher auf zwei Steuerabzügen gleichzeitig: dem Abzug der 3a-Einzahlung (maximal CHF 7'258 im Jahr 2026 für Angestellte mit Pensionskasse) und dem unverminderten Schuldzinsabzug. Der Rechner vergleicht beide Wege mit Zinsen, 3a-Guthaben und Steuereffekt.
Was der Systemwechsel 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 sind Hypothekarzinsen bei selbst bewohntem Wohneigentum nicht mehr abziehbar – ausser mit dem befristeten Ersterwerberabzug in den ersten zehn Jahren nach dem ersten Kauf (2029-Check). Damit fällt die zweite Hälfte des Vorteils der indirekten Amortisation weg. Der 3a-Abzug bleibt – er ist vom Eigenheim unabhängig. Die Frage lautet dann nicht mehr «direkt oder indirekt», sondern: Säule 3a einzahlen (fast immer sinnvoll) und die Hypothek reduzieren, wenn es sich im Vergleich zu einer Anlage lohnt. Die ausführliche Rechnung steht im Artikel Amortisieren vor 2029?.
Fragen zum Amortisationsrechner
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Grundlagen & Stand
Redaktionell geprüft: · Mit den offiziellen Quellen abgeglichen. Keine externe Fachprüfung durch eine Hypothekar-, Steuer- oder Rechtsfachperson. Alle Formeln und Annahmen →
- Tragbarkeit, Eigenkapital und Amortisation – SBVg, Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, von der FINMA anerkannt): 10 % Eigenmittel nicht aus der 2. Säule, Differenz Kaufpreis–Belehnungswert ebenfalls, Amortisation innert 15 Jahren auf 2/3; übrige Werte Bankpraxis (geprüft )
- Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung ab 2029 – Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20.12.2024 (Art. 33a, 205g DBG; Art. 9b, 78h StHG), Inkraftsetzung durch den Bundesrat am 1. April 2026; Wortlaut nach Steuerverwaltung TG, Steuerseminar 14.11.2025 (geprüft )
Laufende Marktdaten (Hypothekarzinsen, SARON, Leitzins) werden wöchentlich automatisch aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank nachgeführt und in der Marktübersicht mit Stand ausgewiesen.