Berechnen Sie Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Cash Flow für Ihre Anlageimmobilie.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Die Bruttorendite ergibt sich aus der Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zusätzlich Unterhalts-, Verwaltungs- und Leerstandskosten ab und ist die massgebliche Kennzahl für den Anlageerfolg. In der Schweiz gelten Nettorenditen von 3–5% als solide; in teuren Städten liegen sie oft unter 3%, was Anlageimmobilien dort im Vergleich zu anderen Anlageklassen weniger attraktiv macht. Der Leverage-Effekt zeigt: Liegt die Nettorendite über dem Hypothekarzins, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – liegt sie darunter, wirkt es negativ.Drei Renditen, drei Aussagen
- Bruttorendite: Jahresmiete im Verhältnis zu den Anlagekosten, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Sie eignet sich für einen schnellen Vergleich von Objekten.
- Nettorendite: Mietertrag nach Leerstand, Verwaltung und Unterhalt, im Verhältnis zu den Anlagekosten. Sie zeigt, was die Liegenschaft wirklich abwirft.
- Eigenkapitalrendite: Der Überschuss nach Kosten und Hypothekarzinsen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie zeigt die Wirkung der Finanzierung.
Der Rechner weist die Bruttorendite auf den Anlagekosten aus und daneben zum Vergleich auf dem reinen Kaufpreis – so wie sie in Inseraten oft angegeben wird.
Die Kosten nicht unterschätzen
Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen oft ein bis zwei Prozentpunkte. Rechnen Sie mit Leerstand, auch wenn die Wohnungen heute vermietet sind, mit Verwaltungskosten von einigen Prozent der Mieteinnahmen und mit einem Unterhalt, der mit dem Alter der Liegenschaft steigt. Mieterträge sind als Einkommen steuerbar.
Fremdkapital hebelt – in beide Richtungen
Liegt der Hypothekarzins unter der Nettorendite, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Steigt der Zins oder sinkt der Ertrag, wirkt der Hebel umgekehrt. Prüfen Sie deshalb auch Szenarien mit höheren Zinsen.
Die Miete ist nicht frei
Bei Wohnungen begrenzt das Mietrecht den Ertrag: Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag abwirft. Der Bundesrat will die zulässige Rendite in einer Verordnung festlegen – die Einzelheiten stehen im Artikel Zulässige Rendite im Mietrecht.