Tragbarkeitsrechner Schweiz

So prüft die Bank die Tragbarkeit

Bevor eine Bank eine Hypothek gewährt, rechnet sie die Wohnkosten nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Dazu kommen die Amortisation und die Neben- und Unterhaltskosten. Zusammen dürfen diese Kosten höchstens 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Der Rechner verwendet genau diese Bankformel:

• Kalkulatorischer Zins: 5 % auf der ganzen Hypothek
• Amortisation: nur der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts, verteilt auf 15 Jahre – so verlangt es die Richtlinie der Bankiervereinigung. Viele Banken wollen diesen Teil zudem bis zur Pensionierung abbezahlt sehen; das rechnet der Rechner ein, wenn Sie die Prüfung nach der Pensionierung zuschalten.
• Unterhalt und Nebenkosten: 1 % des Kaufpreises pro Jahr

Der zweite Punkt wird oft als Faustregel «ein Prozent der Hypothek» abgekürzt. Das ist nicht dasselbe: Wer mit mehr als einem Drittel Eigenkapital kauft, hat gar keine Amortisationspflicht – die Faustregel würde die Tragbarkeit dort unnötig verschlechtern. Dieser Rechner folgt der Regel selbst, nicht der Abkürzung.

Bei einem heutigen Hypothekarzins um 1,5 bis 2 % zahlen Sie tatsächlich deutlich weniger. Der kalkulatorische Zins ist ein Stresstest: Die Bank will sicher sein, dass Sie das Eigenheim auch nach einem Zinsanstieg halten können.

Eigenkapital: 20 %, davon 10 % «hart»

Neben der Tragbarkeit verlangen die Banken mindestens 20 % Eigenkapital. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus eigenen Mitteln stammen, zum Beispiel aus Ersparnissen, der Säule 3a, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Den Rest können Sie mit einem Vorbezug oder einer Verpfändung der Pensionskasse decken.

Achtung Belehnungswert: Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem tieferen der beiden Werte aus Kaufpreis und eigener Schätzung (Niederstwertprinzip). Schätzt sie eine Liegenschaft, die CHF 1'000'000 kostet, auf CHF 900'000, finanziert sie 80 % davon – also CHF 720'000 statt CHF 800'000. Die Differenz von CHF 100'000 müssen Sie zusätzlich aufbringen, und zwar aus Mitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen – so steht es in der Richtlinie der Bankiervereinigung. Im Rechner stellen Sie dafür den Schätzwert der Bank in Prozent des Kaufpreises ein; voreingestellt sind 100 %.

Pensionskassengeld tragen Sie separat ein. Der Rechner prüft dann beide Regeln: höchstens 80 % des Belehnungswerts als Hypothek, und genug Eigenkapital ausserhalb der Pensionskasse.

Kaufnebenkosten: Wählen Sie den Kanton, dann zieht der Rechner Handänderungssteuer und übrige Nebenkosten vom Eigenkapital ab – denn die Bank finanziert sie nicht. Die Steuer wird für selbst bewohntes Eigentum und mit dem Höchstwert der Gemeinde gerechnet, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief mit der Mitte der Spanne von 0,6 % bis 1,3 %. Vorsichtshalber gehen die Nebenkosten zulasten der Mittel ausserhalb der Pensionskasse. Genauer rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Tragbarkeit nach der Pensionierung

Wer mit 50 oder später kauft, stösst oft nicht an die heutige Tragbarkeit, sondern an die Zeit danach. Zwei Punkte prüfen viele Banken zusätzlich – das ist verbreitete Praxis, keine Richtlinie, und je nach Bank verschieden:

• Kürzere Amortisation: Die zweite Hypothek soll bis zur Pensionierung abbezahlt sein. Wer mit 55 kauft, hat dafür bis zum AHV-Referenzalter 65 nur zehn statt 15 Jahre – die jährliche Rate steigt entsprechend.
• Renteneinkommen: Nach der Pensionierung zählen AHV und Pensionskasse statt des Lohns. Die Hypothek liegt dann bei höchstens zwei Dritteln des Belehnungswerts, Amortisation fällt weg. Der Rechner prüft mit derselben Grenze von 33 %; einzelne Banken lassen im Alter bis 38 % zu. Wie hoch Ihr Renteneinkommen voraussichtlich wird und ob das Budget im Alter aufgeht, rechnet der Rentenrechner.

Schalten Sie im Rechner «Auch nach der Pensionierung prüfen» ein und geben Sie das Alter der älteren Person und die erwartete Rente an. Die Rente steht im Vorsorgeausweis der Pensionskasse und in der Rentenvorausberechnung der AHV.

Wenn die Tragbarkeit nicht reicht

• Mehr Eigenkapital einsetzen: Jeder zusätzliche Franken senkt die Hypothek und damit Zins und Amortisation.
• Bestehende Schulden abbauen: Leasing- und Kreditraten zählen voll zu den Kosten.
• Ein zweites Einkommen: Treten beide Partner als Kreditnehmer auf, zählen beide Einkommen.
• An später denken: Viele Banken prüfen die Tragbarkeit auch für die Zeit nach der Pensionierung – dann mit dem tieferen Renteneinkommen. Der Rechner kann das mitprüfen.