Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Berechnen Sie, ob Sie die Finanzierungsanforderungen erfüllen.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5,0%. Dieser Puffer stellt sicher, dass Kreditnehmer auch bei deutlichen Zinserhöhungen zahlungsfähig bleiben. Zusätzlich zum kalkulatorischen Zins rechnen Banken pauschal 1% des Kaufpreises für Unterhaltskosten und 1% für Amortisation. Diese Gesamtlast darf maximal 33% des Bruttojahreseinkommens betragen. Bei Rentnern wird oft nur das Renteneinkommen angerechnet – was die Tragbarkeit für ältere Käufer deutlich verschärft.So prüft die Bank die Tragbarkeit
Bevor eine Bank eine Hypothek gewährt, rechnet sie die Wohnkosten nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Dazu kommen die Amortisation und die Neben- und Unterhaltskosten. Zusammen dürfen diese Kosten höchstens 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Der Rechner verwendet genau diese Bankformel:
- Kalkulatorischer Zins: 5 % auf der Hypothek
- Amortisation: 1 % der Hypothek pro Jahr
- Unterhalt und Nebenkosten: 1 % des Kaufpreises pro Jahr
| Hypothek | CHF 800'000 |
| Kalkulatorischer Zins (5 %) | CHF 40'000 |
| Amortisation (1 %) | CHF 8'000 |
| Unterhalt (1 % des Kaufpreises) | CHF 10'000 |
| Kalkulatorische Kosten pro Jahr | CHF 58'000 |
| Nötiges Bruttoeinkommen (÷ 33 %) | rund CHF 175'800 |
Bei einem heutigen Hypothekarzins um 1,5 bis 2 % zahlen Sie tatsächlich deutlich weniger. Der kalkulatorische Zins ist ein Stresstest: Die Bank will sicher sein, dass Sie das Eigenheim auch nach einem Zinsanstieg halten können.
Eigenkapital: 20 %, davon 10 % «hart»
Neben der Tragbarkeit verlangen die Banken mindestens 20 % Eigenkapital. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus eigenen Mitteln stammen, zum Beispiel aus Ersparnissen, der Säule 3a, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Den Rest können Sie mit einem Vorbezug oder einer Verpfändung der Pensionskasse decken. Die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich dazu und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Wenn die Tragbarkeit nicht reicht
- Mehr Eigenkapital einsetzen: Jeder zusätzliche Franken senkt die Hypothek und damit Zins und Amortisation.
- Bestehende Schulden abbauen: Leasing- und Kreditraten zählen voll zu den Kosten.
- Ein zweites Einkommen: Treten beide Partner als Kreditnehmer auf, zählen beide Einkommen.
- An später denken: Viele Banken prüfen die Tragbarkeit auch für die Zeit nach der Pensionierung – dann mit dem tieferen Renteneinkommen.