Dieser Rechner berücksichtigt alle relevanten Faktoren: Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Wertsteigerung, Tilgung, Mietpreisentwicklung und laufende Kosten über den Anlagehorizont.
Mieter: Vermögenssteuer auf das angelegte Kapital. Kein Eigenmietwert.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Der Rechner vergleicht den Vermögensaufbau beider Strategien über Ihren gewählten Zeithorizont. Wer kauft, baut Eigenkapital durch Amortisation und allfällige Wertsteigerung auf. Wer mietet, kann das Eigenkapital alternativ investieren – die Differenz zwischen Anlagenrendite und Hypothekarzins entscheidet, welche Strategie langfristig vorteilhafter ist. In der Schweiz liegt das Preis-Miet-Verhältnis in Städten wie Zürich oder Genf oft über 35×, was rechnerisch häufig für das Mieten spricht – sofern das Kapital tatsächlich konsequent investiert wird.Was der Rechner vergleicht
Der Vergleich ist nur fair, wenn beide Seiten vollständig gerechnet werden. Der Rechner stellt deshalb über den gewählten Anlagehorizont gegenüber:
- Kaufen: Kaufnebenkosten, Hypothekarzinsen, Unterhalt, Amortisation, Eigenmietwert und Abzüge, Vermögenssteuer sowie die Wertentwicklung der Liegenschaft.
- Mieten: die Miete mit jährlicher Steigerung – und das Eigenkapital samt Kaufnebenkosten, das der Mieter nicht in eine Immobilie steckt, sondern zur gewählten Rendite anlegt.
Dieser zweite Punkt wird oft vergessen: Das Eigenkapital im Eigenheim bringt keinen Zins. Der Ertrag, auf den Sie verzichten, gehört als Opportunitätskosten in den Vergleich.
Die entscheidenden Stellschrauben
Am stärksten wirken der Anlagehorizont, die angenommene Wertsteigerung der Immobilie und das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Wegen der einmaligen Kaufnebenkosten lohnt sich Kaufen meist erst nach mehreren Jahren. Ändern Sie die Annahmen bewusst einzeln – so sehen Sie, wie robust das Ergebnis ist, statt auf eine einzige Prognose zu setzen.
Der Systemwechsel 2029 ist eingerechnet
Ab dem 1. Januar 2029 entfallen der Eigenmietwert und bei Selbstnutzung die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt; es bleibt nur der befristete Ersterwerberabzug, den dieser Rechner vorsichtig nicht einrechnet. Bei einem Horizont von 15 oder 20 Jahren gilt der grösste Teil der Zeit bereits das neue Recht. Der Rechner berücksichtigt das standardmässig; über das Häkchen «Systemwechsel 2029 berücksichtigen» sehen Sie den Unterschied.
Die Hintergründe zum Vergleich stehen im Artikel Mieten oder Kaufen?. Ob der Kauf überhaupt finanzierbar ist, zeigt der Tragbarkeitsrechner.
Fragen zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner
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Grundlagen & Stand
Redaktionell geprüft: · Mit den offiziellen Quellen abgeglichen. Keine externe Fachprüfung durch eine Hypothekar-, Steuer- oder Rechtsfachperson. Alle Formeln und Annahmen →
- Tragbarkeit, Eigenkapital und Amortisation – SBVg, Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (Dezember 2023, von der FINMA anerkannt): 10 % Eigenmittel nicht aus der 2. Säule, Differenz Kaufpreis–Belehnungswert ebenfalls, Amortisation innert 15 Jahren auf 2/3; übrige Werte Bankpraxis (geprüft )
- Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung ab 2029 – Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20.12.2024 (Art. 33a, 205g DBG; Art. 9b, 78h StHG), Inkraftsetzung durch den Bundesrat am 1. April 2026; Wortlaut nach Steuerverwaltung TG, Steuerseminar 14.11.2025 (geprüft )
Laufende Marktdaten (Hypothekarzinsen, SARON, Leitzins) werden wöchentlich automatisch aus dem Datenportal der Schweizerischen Nationalbank nachgeführt und in der Marktübersicht mit Stand ausgewiesen.