Dieser Rechner berücksichtigt alle relevanten Faktoren: Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Wertsteigerung, Tilgung, Mietpreisentwicklung und laufende Kosten über den Anlagehorizont.
💼 Mieter: Vermögenssteuer auf das angelegte Kapital. Kein Eigenmietwert.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Der Rechner vergleicht den Vermögensaufbau beider Strategien über Ihren gewählten Zeithorizont. Wer kauft, baut Eigenkapital durch Amortisation und allfällige Wertsteigerung auf. Wer mietet, kann das Eigenkapital alternativ investieren – die Differenz zwischen Anlagenrendite und Hypothekarzins entscheidet, welche Strategie langfristig vorteilhafter ist. In der Schweiz liegt das Preis-Miet-Verhältnis in Städten wie Zürich oder Genf oft über 35×, was rechnerisch häufig für das Mieten spricht – sofern das Kapital tatsächlich konsequent investiert wird.Was der Rechner vergleicht
Der Vergleich ist nur fair, wenn beide Seiten vollständig gerechnet werden. Der Rechner stellt deshalb über den gewählten Anlagehorizont gegenüber:
- Kaufen: Kaufnebenkosten, Hypothekarzinsen, Unterhalt, Amortisation, Eigenmietwert und Abzüge, Vermögenssteuer sowie die Wertentwicklung der Liegenschaft.
- Mieten: die Miete mit jährlicher Steigerung – und das Eigenkapital samt Kaufnebenkosten, das der Mieter nicht in eine Immobilie steckt, sondern zur gewählten Rendite anlegt.
Dieser zweite Punkt wird oft vergessen: Das Eigenkapital im Eigenheim bringt keinen Zins. Der Ertrag, auf den Sie verzichten, gehört als Opportunitätskosten in den Vergleich.
Die entscheidenden Stellschrauben
Am stärksten wirken der Anlagehorizont, die angenommene Wertsteigerung der Immobilie und das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Wegen der einmaligen Kaufnebenkosten lohnt sich Kaufen meist erst nach mehreren Jahren. Ändern Sie die Annahmen bewusst einzeln – so sehen Sie, wie robust das Ergebnis ist, statt auf eine einzige Prognose zu setzen.
Der Systemwechsel 2029 ist eingerechnet
Ab dem 1. Januar 2029 entfallen der Eigenmietwert und bei Selbstnutzung die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt. Bei einem Horizont von 15 oder 20 Jahren gilt der grösste Teil der Zeit bereits das neue Recht. Der Rechner berücksichtigt das standardmässig; über das Häkchen «Systemwechsel 2029 berücksichtigen» sehen Sie den Unterschied.
Die Hintergründe zum Vergleich stehen im Artikel Mieten oder Kaufen?. Ob der Kauf überhaupt finanzierbar ist, zeigt der Tragbarkeitsrechner.