Wann ist eine Miete zu hoch? Auf diese Frage gibt es seit dem 25. September 2026 zwei politische Antworten. Der Mieterinnen- und Mieterverband will mit der Mietpreis-Initiative alle Mieten automatisch und regelmässig überprüfen lassen. Der Bundesrat lehnt das ab und will stattdessen das System selbst umbauen: mit einer statistischen Vergleichsmiete für neue Mietverträge und einer Indexierung während der Mietdauer. Mieter- wie Vermieterseite kritisieren den Vorschlag – aus entgegengesetzten Gründen. Dieser Artikel ordnet ein, was heute gilt, was die beiden Wege bedeuten und wie es weitergeht.
⚠️ Wichtig zum Status: Noch ändert sich nichts. Die Initiative ist am 13. August 2026 zustande gekommen, der Bundesrat hat am 25. September 2026 erst die Richtung seines Gegenvorschlags beschlossen. Ein Gesetzesentwurf folgt mit der Vernehmlassung im ersten Halbjahr 2027, die Botschaft ans Parlament bis Ende 2027. Die Details, die dieser Artikel aus dem Bericht des Bundes zitiert, sind eine Diskussionsgrundlage, kein Entwurf. Bis auf Weiteres gilt das heutige Mietrecht unverändert.
Wie Mieten heute geregelt sind
Das Schweizer Mietrecht kennt keine Mietpreisobergrenze. Es verbietet missbräuchliche Mietzinse: Nach Art. 269 OR ist eine Miete missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Dieses Prinzip heisst Kostenmiete: Erlaubt ist, was die Kosten deckt, plus eine angemessene Rendite.
In der Praxis wird eine Miete auf zwei Arten beurteilt:
- Absolut – als Momentaufnahme, meist bei Vertragsbeginn: Wirft die Liegenschaft zu viel ab? Massstab ist die Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Nach dem Bundesgericht (BGE 147 III 14) darf sie den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte übersteigen, solange dieser höchstens 2 % beträgt. Alternativ kann eine Miete durch die orts- oder quartierüblichen Mieten gerechtfertigt sein (Art. 269a OR).
- Relativ – während der Mietdauer: Die Miete folgt den Kosten. Steigt der hypothekarische Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, darf sie um höchstens 3 % steigen; sinkt er, besteht Anspruch auf eine Senkung um 2,91 %. Dazu dürfen 40 % der Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen überwälzt werden (Art. 13 und 16 VMWG).
Der Haken liegt in der Durchsetzung: Eine missbräuchliche Miete wird nur korrigiert, wenn jemand sie anficht. Den Anfangsmietzins können Mieterinnen und Mieter innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270 OR) – das tun die wenigsten, gerade in angespannten Märkten. Eine Senkung beim Referenzzinssatz muss ebenfalls verlangt werden; sie kommt nicht von selbst.
💡 Das Mietzinsmodell dahinter ist überholt – darin sind sich alle einig. Die Regeln für die laufenden Anpassungen beruhen auf einem Modell aus der Nachkriegszeit: 70 % der Miete decken Kapitalkosten, 30 % Unterhalt und Verwaltung; das Kapital besteht zu 40 % aus Eigen- und zu 60 % aus Fremdkapital. Eine Studie der IAZI AG im Auftrag des Bundes kam im Dezember 2024 zum Schluss, dass diese Annahmen nicht mehr stimmen: Unterhalt und Verwaltung machen heute eher 20 bis 22 % aus, die Fremdkapitalkosten bei institutionellen Eigentümern oft unter 20 %. Der Bund betont zugleich, dass das kein Nachweis flächendeckend missbräuchlicher Mieten ist – untersucht wurde die Zusammensetzung der Kosten, nicht die Höhe der Renditen.
Was die Mietpreis-Initiative will
Die eidgenössische Volksinitiative «Ja zum Schutz vor missbräuchlichen Mieten (Mietpreis-Initiative)» wurde vom Mieterinnen- und Mieterverband lanciert und von SP, Grünen, Gewerkschaften und weiteren Organisationen unterstützt. Sie wurde am 23. Juni 2026 eingereicht; die Bundeskanzlei zählte 108'437 gültige Unterschriften und erklärte sie am 13. August 2026 für zustande gekommen. Sie will Artikel 109 der Bundesverfassung um zwei Absätze ergänzen:
Abs. 1bis: «Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er die tatsächlichen Kosten für die Mietsache zuzüglich einer angemessenen Rendite übersteigt oder wenn er auf einem übersetzten Kaufpreis beruht.»
Abs. 1ter: «Die Mietzinse müssen automatisch und regelmässig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Eine Überprüfung findet auch auf Verlangen der Mieterschaft statt.»
Der erste Absatz hebt die Kostenmiete auf Verfassungsstufe. Neu ist vor allem der zweite: Die Prüfung soll nicht mehr davon abhängen, dass Mieterinnen und Mieter selbst aktiv werden. Wer die Überprüfung durchführen würde und nach welchem Verfahren, lässt der Text offen – das müsste das Parlament im Gesetz regeln.
Was der Bundesrat stattdessen will
Der Bundesrat anerkennt in seiner Medienmitteilung vom 25. September 2026, dass die heutigen Regeln «komplex und zuweilen undurchsichtig» sind. Die Initiative lehnt er trotzdem ab: Ihre Umsetzung würde den Aufbau einer «sehr aufwändigen Mietzinskontrolle» bedeuten, und er befürchtet einen Rückgang der Investitionen in den Wohnungsbau, «ohne zu einem wirksamen Missbrauchsschutz zu führen». Sein indirekter Gegenvorschlag – also eine Gesetzesänderung statt einer Verfassungsänderung – setzt auf zwei Elemente:
- Statistische Vergleichsmiete für den Anfangsmietzins. Statt über historische Anlagekosten und Renditeberechnungen soll ein Mietzins daran gemessen werden, was vergleichbare Wohnungen tatsächlich kosten. Der Bericht des Bundes beschreibt dafür ein hedonisches Modell: Aus einer repräsentativen Stichprobe effektiv bezahlter Mieten wird statistisch geschätzt, welchen Mietwert eine Wohnung mit ihrer Lage, Grösse, Ausstattung und ihrem Zustand hat. Das Ergebnis ist eine Bandbreite – innerhalb gilt ein Mietzins als nicht missbräuchlich.
- Indexierung während der Mietdauer. Die laufenden Anpassungen sollen sich nicht mehr am Referenzzinssatz orientieren, sondern an der Teuerung.
Wie das konkret aussehen könnte, skizziert der am selben Tag veröffentlichte Bericht über die Überarbeitung des Mietzinsmodells als Diskussionsgrundlage:
- Die Vermieterin kann die Miete regelmässig zu 80 oder 90 % an den Landesindex der Konsumentenpreise anpassen – oder vier Jahre lang darauf verzichten und danach an die Vergleichsmiete angleichen. Diese Angleichung kann auch eine Senkung sein.
- Nach einem Eigentümerwechsel wäre eine Anpassung an die Vergleichsmiete schon vor Ablauf der vier Jahre möglich.
- Wertvermehrende Investitionen würden weiterhin nach den heutigen Regeln überwälzt.
- Die heutige Formularpflicht für den Anfangsmietzins könnte entfallen, wenn das Vergleichssystem öffentlich zugänglich ist.
- Die Ausnahme für Luxuswohnungen würde sich nicht mehr an der Zimmerzahl, sondern an 150 m² Nettowohnfläche orientieren.
Der Bericht beschreibt auch einen zweiten, kleineren Reformpfad innerhalb des heutigen Systems: eine schweizweite Formularpflicht für den Anfangsmietzins und eine neue Definition des «offensichtlich übersetzten Kaufpreises» – etwa über einen geschätzten Verkehrswert oder eine Sperrfrist von vier Jahren für Mieterhöhungen nach einer Handänderung. Hintergrund ist ein Zirkel, den der Bericht offen benennt: Hohe Marktmieten rechtfertigen heute hohe Kaufpreise, und diese Kaufpreise rechtfertigen wiederum hohe Mieten. Für welchen Pfad sich der Bundesrat im Detail entscheidet, zeigt erst der Vernehmlassungsentwurf.
Die drei Wege im Vergleich
| Heute | Mietpreis-Initiative | Gegenvorschlag (Richtung) | |
|---|---|---|---|
| Massstab für die Anfangsmiete | Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartierüblichkeit | tatsächliche Kosten plus angemessene Rendite (in der Verfassung) | statistische Vergleichsmiete mit Bandbreite |
| Anpassung während der Mietdauer | Referenzzinssatz, 40 % der Teuerung, Kostensteigerungen | Kostenmiete, automatisch überprüft | Indexierung an die Teuerung (Bericht: 80 oder 90 %) oder Angleichung an die Vergleichsmiete |
| Wer muss aktiv werden? | Mieterin oder Mieter (Anfechtung, Senkungsbegehren) | niemand – Überprüfung automatisch und regelmässig | Mieterin oder Mieter, aber mit einfacherem Massstab |
| Rolle des Referenzzinssatzes | zentral | über die Kosten weiterhin relevant | weitgehend entkoppelt |
| Rechtsform | OR und VMWG | Verfassungsänderung, Umsetzung im Gesetz | Gesetzesänderung (OR) |
Explodieren die Mieten? Worum es im Streit geht
Bemerkenswert ist, dass der Vorschlag des Bundesrats beide Seiten gegen sich hat.
Die Mieterseite spricht von einem «skandalösen» Gegenvorschlag und warnt vor einer «Mietpreis-Explosion». Verbandspräsident Carlo Sommaruga: «140'000 Menschen haben Schutz vor missbräuchlichen Mieten verlangt. Der Bundesrat antwortet, indem er diesen Schutz abschafft.» Der Kern der Kritik: Eine Vergleichsmiete bilde Marktmieten ab, also auch überhöhte. Michael Töngi (Grüne) formuliert es so, dass sich die Bandbreite «mit jeder Erhebung nach oben» verschiebe – «das Ergebnis ist eine endlose Preisspirale». Die gesetzliche Renditebegrenzung falle weg. SP-Nationalrätin Jacqueline Badran beziffert die Folgen mit «über 10 Milliarden Franken», die Mietende schon heute zu viel zahlten. Die Zahl stammt aus einer Studie des Büros BASS im Auftrag des Mieterverbands; Eigentümer- und Immobilienverbände halten ihre Methode für unzutreffend, weil sie Renovationen und höhere Ausbaustandards ungenügend berücksichtige.
Die Eigentümerseite lehnt die Initiative ab, weil sie «keine einzige neue Wohnung» schaffe (HEV Schweiz). Aber auch den Gegenvorschlag hält HEV-Präsident Gregor Rutz (SVP) für «zu bürokratisch»: Mieten liessen sich statistisch nur bedingt vergleichen. Statt neuer Regeln brauche es mehr Bauland und ein besseres Investitionsklima.
Der Bundesrat sieht im Gegenvorschlag den Mittelweg: Die Vergleichsmiete soll Missbrauch «rascher und einfacher» erkennbar machen und zugleich Rechtssicherheit für Investitionen schaffen. Eine behördliche Kontrolle jedes einzelnen Mietzinses hält er für unnötig.
Was die Indexierung für eine laufende Miete bedeuten würde
Ob die Umstellung für Mieterinnen und Mieter günstiger oder teurer wäre, hängt vor allem davon ab, wie sich Zinsen und Teuerung entwickeln. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Grössenordnung – nur für den Teuerungsteil:
| Heute: 40 % der Teuerung überwälzbar | + CHF 14.40 pro Monat |
| Bericht des Bundes: Indexierung zu 80 % | + CHF 28.80 pro Monat |
| Bericht des Bundes: Indexierung zu 90 % | + CHF 32.40 pro Monat |
| Heute kommen zur Teuerung allgemeine Kostensteigerungen hinzu – und bei jedem Anstieg des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt bis zu 3 %. Unter einer Indexierung fielen diese Zuschläge weg, dafür würde ein grösserer Teil der Teuerung weitergegeben. Umgekehrt entfiele auch der Senkungsanspruch bei sinkendem Referenzzinssatz. | |
Die Faustregel daraus: Bei steigenden Zinsen würde eine Indexierung Mietende eher schützen, bei sinkenden Zinsen und anhaltender Teuerung eher belasten. Entscheidend für die Wirkung des Gegenvorschlags ist aber weniger die Indexierung als die Frage, wie die Vergleichsmiete berechnet wird – und wie breit die Bandbreite ausfällt. Genau das steht noch nicht fest.
Parallel: die zulässige Rendite bei höheren Zinsen
Am selben Tag hat der Bundesrat über eine zweite, kleinere Baustelle entschieden. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) soll regeln, welche Nettorendite zulässig ist, wenn der Referenzzinssatz einmal über 2 % steigt – das hatte das Bundesgericht offengelassen (Motion 22.4448 Engler). Nach der Vernehmlassung beschränkt der Bundesrat die Anpassung auf die Nettorendite; die im Entwurf ebenfalls vorgesehene Regelung der Bruttorendite verfolgt er nicht weiter. Der Zuschlag soll bei steigenden Zinsen steiler sinken als ursprünglich vorgeschlagen. Die bereinigte Fassung soll bis April 2027 vorliegen. Die Einzelheiten stehen im Artikel Zulässige Rendite im Mietrecht.
Wie es weitergeht
| Zeitpunkt | Schritt |
|---|---|
| 23. Juni 2026 | Initiative eingereicht |
| 13. August 2026 | Initiative zustande gekommen (108'437 gültige Unterschriften) |
| 25. September 2026 | Bundesrat lehnt die Initiative ab und kündigt einen indirekten Gegenvorschlag an |
| bis April 2027 | Anpassung der VMWG zur Nettorendite (separates Geschäft) |
| 1. Halbjahr 2027 | Vernehmlassung zum Gegenvorschlag – erst dann liegt ein Gesetzestext vor |
| bis Ende 2027 | Botschaft des Bundesrats ans Parlament |
| danach | Beratung in National- und Ständerat, anschliessend Volksabstimmung über die Initiative – sofern sie nicht zugunsten des Gegenvorschlags zurückgezogen wird |
Weil der Gegenvorschlag eine Gesetzesänderung ist, kann gegen ihn zusätzlich das Referendum ergriffen werden. Wie knapp mietrechtliche Vorlagen ausgehen können, zeigte der 24. November 2024: Die beiden Änderungen zu Untermiete und Eigenbedarf wurden mit 51,6 und 53,8 % Nein-Stimmen abgelehnt.
Was das für Sie praktisch bedeutet
Wenn Sie zur Miete wohnen:
- Auf eine Reform zu warten, lohnt sich nicht. Selbst im schnellsten Fall gilt neues Recht nicht vor 2028. Und der Bericht des Bundes erwägt, bestehende Mietverträge bei einem Systemwechsel weiterhin dem bisherigen Recht zu unterstellen.
- Die heutigen Rechte nutzen: Den eigenen Ausgangssatz im Mietvertrag prüfen – liegt er über dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 %, besteht ein Senkungsanspruch. Wie das geht, steht im Artikel Mietsenkung beim Referenzzinssatz; der Referenzzins-Rechner rechnet die mögliche Senkung aus.
- Beim Einzug: Die Frist von 30 Tagen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses läuft ab Übernahme der Wohnung. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.
Wenn Sie vermieten oder eine Renditeliegenschaft kaufen wollen:
- Kaufpreis und Miete zusammen denken. Beide Reformpfade setzen beim Kaufpreis an – über eine Vergleichsmiete, einen Verkehrswert oder eine Sperrfrist nach der Handänderung. Wer heute mit einer Mietzinserhöhung nach dem Kauf rechnet, trägt ein politisches Risiko. Der Renditerechner zeigt, wie empfindlich die Rendite auf tiefere Mieten reagiert.
- Anlagekosten weiterhin sauber dokumentieren. Bis eine Reform gilt, bleibt die Renditeberechnung der Massstab im Streitfall.
Wenn Sie zwischen Mieten und Kaufen abwägen: Keiner der beiden Wege macht Mieten kurzfristig billiger oder teurer. Für einen Vergleich über zehn oder zwanzig Jahre ist eine vorsichtige Annahme zur Mietentwicklung sinnvoller als eine Wette auf den Ausgang der Abstimmung – der Mieten-oder-Kaufen-Rechner erlaubt verschiedene Szenarien.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte
- Die Mietpreis-Initiative will die Kostenmiete in der Verfassung verankern und alle Mieten automatisch und regelmässig überprüfen lassen. Sie ist am 13. August 2026 zustande gekommen.
- Der Bundesrat lehnt sie ab und will mit einem indirekten Gegenvorschlag eine statistische Vergleichsmiete für Anfangsmieten und eine Indexierung während der Mietdauer einführen.
- Der Bericht des Bundes nennt als Diskussionsgrundlage eine Indexierung zu 80 oder 90 % der Teuerung oder eine Angleichung an die Vergleichsmiete alle vier Jahre; der Referenzzinssatz würde weitgehend an Bedeutung verlieren.
- Der Mieterverband sieht darin eine Hinwendung zur Marktmiete, der Hauseigentümerverband zu viel Bürokratie – der Vorschlag steht von beiden Seiten unter Druck.
- Separat regelt der Bundesrat bis April 2027 die zulässige Nettorendite bei einem Referenzzinssatz über 2 %; die Bruttorendite-Regel aus dem Entwurf fällt weg.
- Vernehmlassung 2027, Botschaft bis Ende 2027 – bis zu einer Volksabstimmung gilt das heutige Mietrecht.