Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Was bei Ihrem Einkommen drinliegt

Die Tabelle nimmt an, dass Sie genau das Mindest-Eigenkapital von 20 % einsetzen und keine weiteren Schulden haben. Alle Werte sind auf CHF 10'000 abgerundet – die Eingangsgrössen sind Schätzwerte, eine frankengenaue Zahl wäre Scheingenauigkeit.

Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden – die Standardhypothek deckt sie nicht. Je nach Kanton sind das rund 1 bis 5 % des Kaufpreises, am tiefsten dort, wo keine Handänderungssteuer anfällt (ZH, ZG, SZ, UR, GL, SH, AG, TI). Alle Sätze im Vergleich stehen unter Kaufnebenkosten nach Kanton; was in Ihrem Fall anfällt, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Mehr Eigenkapital verschiebt die Grenze stark

Eigenkapital wirkt doppelt: Es senkt die Hypothek und damit die Zinslast – und ab einem Drittel des Kaufpreises entfällt die Amortisationspflicht, weil die Hypothek dann unter zwei Dritteln des Belehnungswerts liegt. Die Tabelle zeigt den maximalen Kaufpreis bei festem Eigenkapitalbetrag und nennt jeweils, welche der beiden Bedingungen begrenzt.

Welche Grösse begrenzt, ist die eigentlich nützliche Information. Begrenzt das Eigenkapital, hilft nur sparen, ein Vorbezug oder eine Schenkung – mehr Einkommen ändert dann gar nichts. Begrenzt das Einkommen, wirkt zusätzliches Eigenkapital sofort.

So kommt die Zahl zustande

Banken prüfen nicht, ob Sie die heutige Rate zahlen können, sondern ob Sie sie auch nach einem kräftigen Zinsanstieg noch zahlen könnten. Gerechnet wird deshalb mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % statt mit dem Marktzins:

• Kalkulatorischer Zins: 5 % auf der ganzen Hypothek
• Amortisation: nur der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts, verteilt auf 15 Jahre – spätestens bis zur Pensionierung
• Unterhalt und Nebenkosten: 1 % des Kaufpreises pro Jahr
• Grenze: zusammen höchstens 33 % des Brutto-Jahreseinkommens

Diese Werte sind übliche Bankpraxis und nicht gesetzlich vorgeschrieben. Einzelne Institute rechnen mit 35 % Tragbarkeit oder einem kalkulatorischen Zins von 4,5 %; Pensionskassen und Versicherer weichen teils stärker ab. Das Ergebnis ist ein Richtwert, keine Kreditzusage. Alle Formeln stehen offen auf der Seite Methodik & Quellen.

Was die Rechnung verschieben kann

• Belehnungswert unter dem Kaufpreis. Die Bank finanziert den tieferen der beiden Werte aus Kaufpreis und eigener Schätzung. Schätzt sie eine Liegenschaft für CHF 1'000'000 auf CHF 900'000, finanziert sie 80 % davon – Sie brauchen CHF 100'000 mehr Eigenkapital, und zwar solches, das nicht aus der Pensionskasse stammt.
• Bestehende Schulden. Leasing- und Kreditraten zählen voll zur Belastung und senken den möglichen Kaufpreis oft um ein Mehrfaches der Jahresrate.
• Pensionierung. Viele Banken prüfen zusätzlich, ob die Finanzierung mit Renteneinkommen noch trägt. Wer nahe an der Grenze liegt, sollte das separat durchrechnen – mehr dazu im Artikel Eigenheim im Alter.
• Einkommensart. Boni werden oft nur teilweise angerechnet, bei Selbständigen zählt meist der Mehrjahresdurchschnitt.
• Systemwechsel 2029. Ab der Steuerperiode 2029 entfallen Eigenmietwert sowie Schuldzins- und Unterhaltsabzug. Das ändert die Tragbarkeitsprüfung nicht, aber die effektiven Kosten nach Steuern.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir bei CHF 150'000 Einkommen leisten?

Nach der üblichen Bankformel rund CHF 840'000, sofern Sie die nötigen 20 % Eigenkapital von rund CHF 160'000 aufbringen und keine weiteren Schulden haben. Mit CHF 500'000 Eigenkapital sind es bei demselben Einkommen rund CHF 1'240'000.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?

Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen – Ersparnisse, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug. Die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich dazu und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Warum rechnet die Bank mit 5 %, obwohl die Zinsen tiefer sind?

Der kalkulatorische Zinssatz ist ein Stresstest. Die Bank will sicher sein, dass Sie die Immobilie auch nach einem deutlichen Zinsanstieg halten können. Ihre tatsächliche monatliche Belastung liegt beim heutigen Zinsniveau erheblich tiefer – der Hypothekenrechner zeigt beide Zahlen nebeneinander.

Was zählt als Einkommen?

In der Regel das Brutto-Jahreseinkommen des Haushalts. Boni werden oft nur teilweise oder über einen Mehrjahresdurchschnitt angerechnet, bei Selbständigen zählt meist der Durchschnitt mehrerer Jahre. Bestehende Leasing- und Kreditraten werden abgezogen.

Weiter rechnen

• Tragbarkeitsrechner – mit Ihren eigenen Zahlen, inklusive bestehender Schulden
• Hypothekenrechner – was die Hypothek monatlich tatsächlich kostet
• Kaufnebenkosten nach Kanton – Handänderungssteuer aller Kantone im Vergleich
• Kaufnebenkosten-Rechner – was beim Kauf zusätzlich anfällt
• Mieten oder kaufen? – ob sich der Kauf über Ihre Haltedauer überhaupt lohnt
• Säule-3a-Rechner – Vorbezug als Eigenkapital