Kaufnebenkosten nach Kanton

Handänderungssteuer aller 26 Kantone

Sortiert vom tiefsten zum höchsten Satz. Die Sätze stammen aus der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung und den kantonalen Gesetzen und werden zentral gepflegt – dieselben Werte und dieselbe Berechnung verwendet der Kaufnebenkosten-Rechner. Die Beispielbeträge gelten ohne Selbstnutzer-Ermässigung und mit dem gesetzlichen Höchstwert der Gemeinde.

In Freiburg, Waadt und Wallis kommt zum Kantonssatz ein Gemeindezuschlag; in Appenzell Ausserrhoden und Graubünden erheben die Gemeinden die Steuer selbst, mit höchstens 2 %. Den Satz Ihrer Gemeinde erfahren Sie beim Grundbuchamt oder Notariat. Im Wallis richtet sich der Satz nach dem Kaufpreis und gilt jeweils auf dem ganzen Betrag.

Was sonst noch anfällt

Neben der Handänderungssteuer fallen beim Kauf weitere einmalige Kosten an. Diese sind kantonal und je nach Notariat unterschiedlich; die folgenden Spannen sind redaktionelle Richtwerte zur Orientierung, keine amtlichen Tarife:

• Notariatskosten: rund 0,2 %–0,5 % des Kaufpreises. In Kantonen mit Amtsnotariat sind sie tariflich festgelegt, im freien Notariat verhandelbar.
• Grundbuchgebühr: rund 0,1 %–0,3 % für die Eigentumsübertragung.
• Schuldbrief: Errichtung eines neuen Schuldbriefs rund 0,1 %–0,3 % des Pfandbetrags. Ein bestehender Schuldbrief kann oft übernommen werden – das spart diesen Posten ganz und wird häufig übersehen.
• Maklerprovision: trägt in der Regel die Verkäuferschaft. Sie gehört nur dann in Ihre Rechnung, wenn Sie selbst einen Käufermakler beauftragen.

Drei Beispiele durchgerechnet

Gegenübergestellt sind ein Kanton ohne Handänderungssteuer (Zürich) und der teuerste Kanton (Neuenburg, ohne Selbstnutzer-Ermässigung). Die übrigen Nebenkosten sind mit 0,6 % bis 1,3 % des Kaufpreises angesetzt.

Die Spanne zeigt, warum eine schweizweite Pauschale irreführt: Bei CHF 1'000'000 reicht die Bandbreite von rund CHF 6'000 bis CHF 46'000 – ein Faktor von über sechs, allein abhängig vom Kanton.

Ermässigungen für Selbstnutzer

Mehrere Kantone entlasten, wer die Liegenschaft selbst bewohnt:

• Bern: die ersten CHF 800'000 steuerfrei (ordentlicher Satz 1,8 %)
• Freiburg: bis CHF 1'000'000 Kaufpreis die ersten CHF 500'000, bis CHF 1'500'000 Kaufpreis die ersten CHF 250'000 steuerfrei, nur beim ersten Wohneigentum überhaupt (ordentlicher Satz 1,5 %)
• Solothurn: keine Steuer (ordentlicher Satz 2,2 %)
• Basel-Stadt: 1,5 % statt 3 % (ordentlicher Satz 3 %)
• Basel-Landschaft: keine Steuer (ordentlicher Satz 2,5 %)
• Neuenburg: 2,2 % statt 3,3 % (ordentlicher Satz 3,3 %)
• Jura: 1,7 % statt 2,1 %, nur beim ersten Erwerb im Kanton (ordentlicher Satz 2,1 %)

Voraussetzungen, Mindestwohndauer und Fristen regelt jeder Kanton selbst – bei einem späteren Verkauf oder einer Umnutzung innert der Frist kann die Ermässigung nachbelastet werden. Klären Sie das vor dem Kauf mit dem Notariat.

Kaufnebenkosten müssen zusätzlich aus Eigenkapital kommen

Die Bank finanziert höchstens 80 % des Belehnungswerts. Die Kaufnebenkosten kommen deshalb zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital – die Standardhypothek deckt sie nicht. Wer knapp kalkuliert, sollte das früh einrechnen: Bei CHF 1'000'000 Kaufpreis in Neuenburg sind das gut CHF 46'000 zusätzlich zu CHF 200'000 Eigenkapital. Wie viel insgesamt tragbar ist, zeigt Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Häufige Fragen

Gibt es Ermässigungen für Selbstnutzer?

Ja, in 7 Kantonen: Bern (die ersten CHF 800'000 steuerfrei), Freiburg (bis CHF 1'000'000 Kaufpreis die ersten CHF 500'000, bis CHF 1'500'000 Kaufpreis die ersten CHF 250'000 steuerfrei, nur beim ersten Wohneigentum überhaupt), Solothurn (keine Steuer), Basel-Stadt (1,5 % statt 3 %), Basel-Landschaft (keine Steuer), Neuenburg (2,2 % statt 3,3 %), Jura (1,7 % statt 2,1 %, nur beim ersten Erwerb im Kanton). Die Voraussetzungen und Fristen regelt jeder Kanton selbst – Details stehen oben im Abschnitt «Ermässigungen für Selbstnutzer».

In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?

Keine Handänderungssteuer erheben ZH, UR, SZ, GL, ZG, SH, AG, TI. Dort bleiben im Wesentlichen Notariat, Grundbuch und Schuldbrief – zusammen oft rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises statt der oft genannten 3 bis 5 %. Tessin erhebt zwar keine Handänderungssteuer im engeren Sinn, aber eine Grundbuchabgabe von 1,1 %.

Welcher Kanton hat die höchste Handänderungssteuer?

Neuenburg mit 3,3 %, für Selbstnutzer reduziert auf 2,2 %. Danach folgen Genf und Basel-Stadt mit je 3 %; Basel-Stadt reduziert für Selbstnutzer auf 1,5 %. In Freiburg, Waadt und Wallis kommt zum Kantonssatz ein Gemeindezuschlag; in Appenzell Ausserrhoden und Graubünden erheben die Gemeinden die Steuer selbst, mit höchstens 2 %.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?

Das regelt das kantonale Recht. Verbreitet ist eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, in einigen Kantonen ist die Käuferschaft allein Steuerschuldnerin. Vertraglich kann davon oft abgewichen werden. Die Rechner auf dieser Website belasten die Steuer vorsichtshalber vollständig dem Käufer – das ist die konservative Annahme.

Kann ich die Kaufnebenkosten über die Hypothek finanzieren?

In der Regel nicht. Die Bank finanziert höchstens 80 % des Belehnungswerts; die Nebenkosten müssen Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich abziehbar?

Nicht vom Einkommen. Sie gelten aber in vielen Kantonen als Anlagekosten und werden beim späteren Verkauf vom Grundstückgewinn abgezogen – das senkt die Grundstückgewinnsteuer. Bewahren Sie die Belege deshalb über die ganze Besitzdauer auf.

Weiter rechnen

• Kaufnebenkosten-Rechner – alle Posten für Ihren Kanton
• Wie viel Haus kann ich mir leisten? – was Einkommen und Eigenkapital hergeben
• Tragbarkeitsrechner – die Bankprüfung mit Ihren Zahlen
• Grundstückgewinnsteuer-Rechner – was beim Verkauf anfällt
• Kanton-Vergleich – Steuern, Preise und Nebenkosten nebeneinander