Handänderungssteuer aller erfassten Kantone
Sortiert vom tiefsten zum höchsten Satz. Die Sätze stammen aus den kantonalen Steuergesetzen und werden zentral gepflegt – dieselben Werte verwendet der Kaufnebenkosten-Rechner.
| Kanton | Satz | bei CHF 500'000 | bei CHF 1 Mio. | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Aargau (AG) | keine | – | – | – |
| Schwyz (SZ) | keine | – | – | – |
| Tessin (TI) | keine | – | – | – |
| Zug (ZG) | keine | – | – | – |
| Zürich (ZH) | keine | – | – | – |
| Nidwalden (NW) | 1 % | CHF 5'000 | CHF 10'000 | – |
| St. Gallen (SG) | 1 % | CHF 5'000 | CHF 10'000 | – |
| Thurgau (TG) | 1 % | CHF 5'000 | CHF 10'000 | – |
| Wallis (VS) | 1,2 % | CHF 6'000 | CHF 12'000 | – |
| Freiburg (FR) | 1,5 % | CHF 7'500 | CHF 15'000 | zuzüglich Gemeindezuschlag |
| Graubünden (GR) | 1,5 % | CHF 7'500 | CHF 15'000 | zuzüglich Gemeindezuschlag |
| Luzern (LU) | 1,5 % | CHF 7'500 | CHF 15'000 | – |
| Obwalden (OW) | 1,5 % | CHF 7'500 | CHF 15'000 | – |
| Bern (BE) | 1,8 % | CHF 9'000 | CHF 18'000 | Selbstnutzer: erste CHF 800'000 steuerfrei |
| Solothurn (SO) | 2,2 % | CHF 11'000 | CHF 22'000 | – |
| Waadt (VD) | 2,2 % | CHF 11'000 | CHF 22'000 | zuzüglich Gemeindezuschlag |
| Basel-Landschaft (BL) | 2,5 % | CHF 12'500 | CHF 25'000 | Selbstnutzer: keine |
| Basel-Stadt (BS) | 3 % | CHF 15'000 | CHF 30'000 | Selbstnutzer: 1,5 % |
| Genf (GE) | 3 % | CHF 15'000 | CHF 30'000 | – |
| Neuenburg (NE) | 3,3 % | CHF 16'500 | CHF 33'000 | Selbstnutzer: 2,2 % |
Nicht aufgeführte Kantone erheben teils ebenfalls keine Handänderungssteuer (siehe Kurzantwort) oder werden nachgeführt, sobald der Satz belegt ist. Bei Waadt, Freiburg und Graubünden kommt zum Kantonssatz ein Gemeindezuschlag – der effektive Satz liegt dort über dem Tabellenwert.
Was sonst noch anfällt
Neben der Handänderungssteuer fallen beim Kauf weitere einmalige Kosten an. Diese sind kantonal und je nach Notariat unterschiedlich; die folgenden Spannen sind redaktionelle Richtwerte zur Orientierung, keine amtlichen Tarife:
- Notariatskosten: rund 0,2 %–0,5 % des Kaufpreises. In Kantonen mit Amtsnotariat sind sie tariflich festgelegt, im freien Notariat verhandelbar.
- Grundbuchgebühr: rund 0,1 %–0,3 % für die Eigentumsübertragung.
- Schuldbrief: Errichtung eines neuen Schuldbriefs rund 0,1 %–0,3 % des Pfandbetrags. Ein bestehender Schuldbrief kann oft übernommen werden – das spart diesen Posten ganz und wird häufig übersehen.
- Maklerprovision: trägt in der Regel die Verkäuferschaft. Sie gehört nur dann in Ihre Rechnung, wenn Sie selbst einen Käufermakler beauftragen.
Drei Beispiele durchgerechnet
Gegenübergestellt sind ein Kanton ohne Handänderungssteuer (Zürich) und der teuerste Kanton (Neuenburg, ohne Selbstnutzer-Ermässigung). Die übrigen Nebenkosten sind mit 0,6 % bis 1,3 % des Kaufpreises angesetzt.
| Kaufpreis | Zürich (0 % Steuer) | Neuenburg (3,3 % Steuer) | Differenz |
|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 3'000–6'500 0,6 %–1,3 % des Kaufpreises |
CHF 19'500–23'000 3,9 %–4,6 % des Kaufpreises |
CHF 16'500 |
| CHF 1'000'000 | CHF 6'000–13'000 0,6 %–1,3 % des Kaufpreises |
CHF 39'000–46'000 3,9 %–4,6 % des Kaufpreises |
CHF 33'000 |
| CHF 2'000'000 | CHF 12'000–26'000 0,6 %–1,3 % des Kaufpreises |
CHF 78'000–92'000 3,9 %–4,6 % des Kaufpreises |
CHF 66'000 |
Die Spanne zeigt, warum eine schweizweite Pauschale irreführt: Bei CHF 1'000'000 reicht die Bandbreite von rund CHF 6'000 bis CHF 46'000 – ein Faktor von über sechs, allein abhängig vom Kanton.
Der Kaufnebenkosten-Rechner nimmt Ihren Kanton, den Kaufpreis und die einzelnen Posten – inklusive optionaler Käufermaklerprovision.
Zum Kaufnebenkosten-Rechner →Ermässigungen für Selbstnutzer
Mehrere Kantone entlasten, wer die Liegenschaft selbst bewohnt:
- Bern: Selbstnutzer: erste CHF 800'000 steuerfrei (ordentlicher Satz 1,8 %)
- Basel-Stadt: Selbstnutzer: 1,5 % (ordentlicher Satz 3 %)
- Basel-Landschaft: Selbstnutzer: keine (ordentlicher Satz 2,5 %)
- Neuenburg: Selbstnutzer: 2,2 % (ordentlicher Satz 3,3 %)
Voraussetzungen, Mindestwohndauer und Fristen regelt jeder Kanton selbst – bei einem späteren Verkauf oder einer Umnutzung innert der Frist kann die Ermässigung nachbelastet werden. Klären Sie das vor dem Kauf mit dem Notariat.
Kaufnebenkosten müssen zusätzlich aus Eigenkapital kommen
Die Bank finanziert höchstens 80 % des Belehnungswerts. Die Kaufnebenkosten kommen deshalb zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital – die Standardhypothek deckt sie nicht. Wer knapp kalkuliert, sollte das früh einrechnen: Bei CHF 1'000'000 Kaufpreis in Neuenburg sind das gut CHF 46'000 zusätzlich zu CHF 200'000 Eigenkapital. Wie viel insgesamt tragbar ist, zeigt Wie viel Haus kann ich mir leisten?.
Häufige Fragen
Gibt es Ermässigungen für Selbstnutzer?
Ja, in mehreren Kantonen. Bern stellt für Selbstnutzer die ersten CHF 800'000 steuerfrei, Basel-Stadt halbiert den Satz auf 1,5 %, Neuenburg reduziert auf 2,2 % und Basel-Landschaft verzichtet für sie ganz. Die Voraussetzungen und Fristen regelt jeder Kanton selbst – die vollständige Liste steht oben im Abschnitt «Ermässigungen für Selbstnutzer».
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
Keine Handänderungssteuer erheben ZH, ZG, SZ, UR, GL, SH, AG, TI. Dort bleiben im Wesentlichen Notariat, Grundbuch und Schuldbrief – zusammen oft rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises statt der oft genannten 3 bis 5 %.
Welcher Kanton hat die höchste Handänderungssteuer?
Neuenburg mit 3,3 %, für Selbstnutzer reduziert auf 2,2 %. Danach folgen Genf und Basel-Stadt mit je 3 %; Basel-Stadt reduziert für Selbstnutzer auf 1,5 %. In Waadt, Freiburg und Graubünden kommt zum Kantonssatz ein Gemeindezuschlag.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Das regelt das kantonale Recht. Verbreitet ist eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, in einigen Kantonen ist die Käuferschaft allein Steuerschuldnerin. Vertraglich kann davon oft abgewichen werden. Die Rechner auf dieser Website belasten die Steuer vorsichtshalber vollständig dem Käufer – das ist die konservative Annahme.
Kann ich die Kaufnebenkosten über die Hypothek finanzieren?
In der Regel nicht. Die Bank finanziert höchstens 80 % des Belehnungswerts; die Nebenkosten müssen Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich abziehbar?
Nicht vom Einkommen. Sie gelten aber in vielen Kantonen als Anlagekosten und werden beim späteren Verkauf vom Grundstückgewinn abgezogen – das senkt die Grundstückgewinnsteuer. Bewahren Sie die Belege deshalb über die ganze Besitzdauer auf.
Weiter rechnen
- Kaufnebenkosten-Rechner – alle Posten für Ihren Kanton
- Wie viel Haus kann ich mir leisten? – was Einkommen und Eigenkapital hergeben
- Tragbarkeitsrechner – die Bankprüfung mit Ihren Zahlen
- Grundstückgewinnsteuer-Rechner – was beim Verkauf anfällt
- Kanton-Vergleich – Steuern, Preise und Nebenkosten nebeneinander
Grundlage: Handänderungssteuer der Kantone – Kantonale Steuergesetze (geprüft ). Alle Formeln und Annahmen →